Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do ai ký?

Nội dung chính

Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do ai ký?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD:

Điều 29. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị. Trong trường hợp bầu Ban quản trị mới tại Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị theo quy định tại Điều 23 của Quy chế này thì các bên thực hiện quyền và trách nhiệm quản lý vận hành theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Sau khi Ban quản trị được công nhận thì thỏa thuận, thống nhất ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu 12 tháng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này và tối đa có thời hạn bằng nhiệm kỳ của Ban quản trị quy định tại khoản 3 Điều 19 của Quy chế này; trường hợp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành có thời hạn 12 tháng thì khi hết thời hạn này, việc tiếp tục ký hoặc không ký tiếp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.

Trường hợp ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành theo nhiệm kỳ của Ban quản trị nhưng Ban quản trị mới chưa được thành lập và chưa được công nhận thì đơn vị quản lý vận hành tiếp tục thực hiện việc quản lý vận hành đến khi Ban quản trị mới được công nhận và ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành mới, trừ trường hợp thuộc diện đơn phương chấm dứt hợp đồng do một hoặc các bên vi phạm nội dung thuộc diện chấm dứt hợp đồng.

[...]

Theo đó, Ban quản trị nhà chung cư sẽ ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với đơn vị quản lý vận hành.

Trên đây là nội dung về Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do ai ký?

Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do ai ký? (Hình từ Internet)

Thành lập ban quản trị chung cư có bắt buộc không?

Căn cứ quy định tại Điều 146 Luật Nhà ở 2023:

Điều 146. Ban quản trị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu hoạt động theo mô hình tự quản. Trường hợp nhà ở thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan quản lý nhà ở thành lập Ban quản trị hoặc giao đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư này.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có con dấu, tài khoản để hoạt động và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Điều 147 và Điều 148 của Luật này. Việc triệu tập họp Ban quản trị nhà chung cư, điều kiện họp, cách thức biểu quyết và các nội dung khác có liên quan được thực hiện theo quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

[...]

Theo quy định trên, có thể thấy rằng ban quản trị nhà chung cư không phải là tổ chức bắt buộc phải thành lập đối với mọi khu chung cư.

Việc thành lập ban quản trị chỉ bắt buộc khi chung cư có từ 20 căn hộ trở lên. Ngược lại, đối với chung cư dưới 20 căn hộ, việc thành lập ban quản trị là không bắt buộc và có thể được thực hiện hoặc không, tùy theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu trong chung cư đó.

Ban quản trị nhà chung cư có phải ban quản lý không?

Hiện nay, chưa có quy định định nghĩa cụ thể về ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 146 - Điều 148 Luật Nhà ở 2023 và Điều 19 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, có thể hiểu, ban quản trị nhà chung cư là tổ chức đại diện cho toàn thể các chủ sở hữu trong tòa nhà, có trách nhiệm quản lý, điều hành các hoạt động liên quan đến lợi ích chung của nhà chung cư.

Còn đối với ban quản lý chung cư, căn cứ theo Điều 43 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD:

Điều 43. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì; trường hợp chưa ký hợp đồng quy định tại khoản 1 Điều 29 của Quy chế này thì thực hiện theo theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.

3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.

4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

[...]

Có thể thấy, ban quản lý nhà chung cư được đề cập như một tổ chức được thuê hoặc có thể là chủ đầu tư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư.

Như vậy, ban quản trị và ban quản lý nhà chung cư là 02 tổ chức khác nhau. Trong đó, ban quản lý chủ yếu phụ trách vận hành, tổ chức các hoạt động thường ngày của chung cư, còn ban quản trị có vai trò đại diện cho cư dân và chịu trách nhiệm toàn diện đối với các hoạt động chung của nhà chung cư.