Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư có nằm trong phần sở hữu chung của nhà chung cư không?

Nội dung chính

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là gì?

Căn cứ theo khoản 21 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

21. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

...

Như vậy, phần sở hữu chung của nhà chung cư được hiểu là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của pháp luật. Những phần này có thể bao gồm hành lang, thang máy, cầu thang bộ, khu vực gửi xe, các tiện ích chung như sân chơi, vườn hoa hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng chung.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là gì? Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định như thế nào? (Hình từ Internet)

Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 9 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện như sau:

- Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2023 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.

Nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu theo thỏa thuận;

Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu đã bán nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng;

Trường hợp khi hết thời hạn sở hữu mà bên bán không nhận lại nhà ở thì giải quyết theo quy định tại Điều 166 Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại nhà ở, cấp nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng;

Trường hợp nhà ở là căn hộ chung cư thì phải ghi rõ diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ;

Trường hợp nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư.

- Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua;

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư có nằm trong phần sở hữu chung của nhà chung cư không?

Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định về phần sở hữu chung trong nhà chung cư như sau:

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư

...

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

...

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

...

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư có thể nằm trong phần sở hữu chung của nhà chung cư, nếu hệ thống này được kết nối trực tiếp với nhà chung cư. Tuy nhiên, trừ các trường hợp sau đây, hệ thống hạ tầng sẽ không được tính là phần sở hữu chung:

(1) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng: Hệ thống này phục vụ cho nhiều khu vực hoặc nhiều đối tượng khác nhau, không chỉ riêng cho nhà chung cư, do đó không thuộc sở hữu của cư dân chung cư.

(2) Hệ thống hạ tầng phải bàn giao cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư quản lý: Trong một số trường hợp, theo nội dung của dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư hoặc Nhà nước sẽ là bên quản lý các hệ thống hạ tầng này.

Như vậy, phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ gồm phần hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài, nếu nó trực tiếp phục vụ và kết nối với nhà chung cư và không nằm trong các trường hợp đã nêu trên.