Đất nằm trong quy hoạch có hợp thửa đất được không?

Nội dung chính

Điều kiện hợp thửa đất được quy định thế nào?

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định việc hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

- Thửa đất đã được cấp Sổ đỏ hoặc Sổ hồng; 

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép hợp thửa đất;

- Việc hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. 

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

- Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;

- Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Đất nằm trong quy hoạch có hợp thửa đất được không? (Hình từ Internet)

Đất nằm trong quy hoạch có hợp thửa được không?

Cụ thể, theo khoản 4, 6 và 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định:

(i) Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

(ii) Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

(iii) Đối với diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải:

+ Xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ;

+ Công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. 

Nếu cơ quan không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.

=> Như vậy, nếu rơi vào 01 trong các trường hợp sau đây thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện hợp thửa theo quy định:

(1) Đất trong diện quy hoạch đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện;

(2) Đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

(3) Sau 02 năm liên tục, đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà không được cơ quan có thẩm quyền xem xét điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai.

Thủ tục thực hiện hợp thửa đối với đất nằm trong quy hoạch

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị và nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

- Bộ phận Một cửa (theo quy định của UBND cấp tỉnh về giải quyết thủ tục hành chính ở cấp tỉnh, huyện, xã);

- Văn phòng đăng ký đất đai;

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị hợp thửa (Mẫu số 01/ĐK ban hành theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

+ Bản vẽ hợp thửa đất (Mẫu số 02/ĐK ban hành theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP), được lập bởi Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính.

+ Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực.

+ Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung hợp thửa đất (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ:

- Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và phiếu hẹn trả kết quả.

- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nếu tiếp nhận hồ sơ qua Bộ phận Một cửa).

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ dựa trên Điều 220 Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện: Trả lại hồ sơ và thông báo lý do trong vòng 03 ngày làm việc.

- Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đáp ứng đủ yêu cầu về sơ đồ thửa đất: Trả lại hồ sơ kèm thông báo để người nộp thực hiện đăng ký biến động đất đai, thời hạn xử lý là 03 ngày làm việc.

- Trường hợp hồ sơ đầy đủ: Trong vòng 05 ngày làm việc, thực hiện:

Xác nhận thông tin hợp thửa đất trong đơn đề nghị;

Xác nhận bản vẽ hợp thửa đất để hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới.

Lưu ý: Các thông tin chính thức của thửa đất sau khi hợp chỉ được cập nhật vào bản đồ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận mới.

Bước 4: 

- Đối với trường hợp hợp thửa đất nhưng không thay đổi người sử dụng đất: Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:  

  + Điều chỉnh và cập nhật thông tin về biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;  

  + Thực hiện cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất được hợp;  

  + Bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp. 

- Đối với trường hợp hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.