Có được tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi chung cư chưa được nghiệm thu nhưng đã bàn giao căn hộ cho toàn bộ cư dân?

Nội dung chính

Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức khi nào?

Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD có quy định như sau:

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu: Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư.

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự và có văn bản ủy quyền có chữ ký xác nhận của chủ sở hữu này (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

Thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 15 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD như sau:

Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư

Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Căn cứ khoản 2 Điều 3 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD)

(1) Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua);

(2) Trường hợp quá thời hạn quy định tại (1) mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Đối với hội nghị của cụm nhà chung cư

Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Căn cứ khoản 3 Điều 3 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD).

Tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.

Có được tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi chung cư chưa được nghiệm thu nhưng đã bàn giao căn hộ cho toàn bộ cư dân? (Hình từ Internet)

Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các vấn đề gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 15 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các vấn đề sau đây:

- Quy chế họp Hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp bất thường);

- Quy chế bầu Ban quản trị, tên gọi của Ban quản trị, số lượng thành viên Ban quản trị, danh sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có thành lập Ban quản trị); nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì chủ đầu tư cử đại diện làm Phó ban quản trị, trừ trường hợp chủ đầu tư có văn bản thông báo không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư;

- Kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban quản trị;

- Sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có);

- Các nội dung quy định tại điểm d khoản 3 Điều 15 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD; đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở quy định của Quy chế này và thỏa thuận, thống nhất với đơn vị quản lý vận hành;

- Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư;

- Tỷ lệ số lượng chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tham dự Hội nghị nhà chung cư thường niên trong trường hợp có ít hơn 30% số đại diện chủ sở hữu tham dự theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD;

- Hình thức lựa chọn đơn vị bảo trì, các hạng mục bảo trì cần giám sát, phương thức thanh toán kinh phí thực hiện bảo trì, trừ trường hợp bảo trì đột xuất phát sinh không trong thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc không tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường;

- Các nội dung khác phải thông qua Hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này hoặc các nội dung khác có liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư.

Có được tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi chung cư chưa được nghiệm thu nhưng đã bàn giao căn hộ cho toàn bộ cư dân?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua thì chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ nếu trong dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư dự án phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình theo nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao căn hộ chung cư.

Căn cứ vào quy định nêu trên thì chung cư bắt buộc phải được nghiệm thu (bao gồm nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án) trước khi bàn giao căn hộ cho cư dân. Hành vi chưa nghiệm thu nhà chung cư mà đã bàn giao căn hộ cho cư dân sử dụng là hành vi vi phạm pháp luật và không được pháp luật công nhận.

Ngoài ra, căn cứ theo phân tích ở nội dung trước, thời gian tổ chức hội nghị chung cư lần đầu đối với Hội nghị của tòa nhà chung cư là trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua, còn đối với Hội nghị cụm nhà chung cư thì thời gian tổ chức là khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua.

Theo đó, khi nhà chung cư chưa được nghiệm thu thì không đủ điều kiện bàn giao đưa vào sử dụng và bàn giao căn hộ cho cư dân. Vì vậy, sẽ không đáp ứng đủ điều kiện về mặt thời gian để tổ chức Hội nghị chung cư lần đầu.

Như vậy, hành vi chung cư chưa được nghiệm thu nhưng đã bàn giao cho toàn bộ cư dân là hành vi vi phạm pháp luật, việc bàn giao này sẽ không được pháp luật thừa nhận. Điều này đồng nghĩa với việc chung cư sẽ không đủ điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định pháp luật.