Có điều kiện gì trong việc nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không?

Có điều kiện gì trong việc nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không? Việc thanh toán được quy định như nào khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Nội dung chính

Có điều kiện gì trong việc nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không?

Căn cứ vào Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

a) Quyết định giao đất;

b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Chính phủ quy định chi tiết khoản này.

5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.

7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.

Như vậy, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh thì cần có các điều kiện: Nhà ở và công trình xây dựng phải đã được khởi công theo quy định pháp luật về xây dựng và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương tự.

Ngoài ra, cần có giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, cùng với hồ sơ thiết kế và giấy tờ nghiệm thu xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về điều kiện của nhà ở và nhận phản hồi trong vòng 15 ngày.

Ngoài các điều kiện trên, nhà ở và công trình phải nằm trong dự án bất động sản được cơ quan nhà nước phê duyệt, có mục đích đầu tư rõ ràng. Thông tin về bất động sản phải được công khai và phần diện tích sàn xây dựng phải đáp ứng các quy định khác theo Luật. Tất cả những yêu cầu này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Có điều kiện gì trong việc nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không? (Hình từ Internet)

Việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Theo đó, việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Việc bàn giao nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở và xây dựng. Chủ đầu tư phải bàn giao công trình, phần diện tích sàn cho bên mua hoặc thuê mua theo hợp đồng đã ký, đảm bảo rằng công trình đã được nghiệm thu, kiểm tra và lập văn bản bàn giao. Quy trình bàn giao cần thực hiện theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Bên mua hoặc thuê mua có thể trực tiếp nhận bàn giao hoặc ủy quyền bằng văn bản cho người đại diện nhận thay.

Việc thanh toán được quy định như nào khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ theo khoản 1, khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về việc thanh toán khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cụ thể như sau:

Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn trong các công trình hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện qua nhiều lần:

- Trong lần thanh toán đầu tiên, bên mua không được thanh toán quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.

- Các lần thanh toán sau phải theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà và công trình không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.

- Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thanh toán trước bàn giao không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

Ngoài ra, nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua.