Chung cư chưa có Sổ hồng có được phép mua bán không?

Nội dung chính

Chung cư chưa có Sổ hồng có được phép mua bán không?

Căn cứ theo khoản 1, khoản 3 và khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều 2. Giải thích từ ngữ

1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.

[...]

3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

[...]

24. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn chưa hoàn thiện và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Như vậy, Chung cư chưa có Sổ hồng vẫn được phép mua bán nếu là nhà ở hình thành trong tương lai và đảm bảo đủ điều kiện để bán. Trường hợp này không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận tại thời điểm giao dịch theo Luật Nhà ở 2023; Sổ hồng sẽ được cấp sau khi căn hộ hoàn thành, nghiệm thu và đủ điều kiện pháp lý.

Thời hạn cấp Sổ hồng căn hộ chung cư sau khi ký hợp đồng mua bán là bao lâu?

Căn cứ theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm như sau:

Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

[...]

8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Đồng thời, tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản

[...]

3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Ngoài ra tại khoản 1 Mục II Phần A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Như vậy, Sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ hồng trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua hoặc kể từ ngày người mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục cấp Sổ hồng.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu trong không quá 17 ngày làm việc và cấp Sổ hồng trong không quá 03 ngày làm việc theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Mua bán chung cư chưa có sổ có phải công chứng không?

Căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể như sau:

(1) Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tại (2)

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

(2) Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại (2) thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

(3) Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

(4) Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, các giao dịch mua bán chung cư đều phải công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023. (Trường hợp mua bán chung cư mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức)