Chủ sở hữu được phép xây dựng nhà trên ranh giới thửa đất liền kề?
Nội dung chính
Ranh giới thửa đất là gì?
Theo quy định tại điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT thì ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó.
Ranh giới thửa đất trong một số trường hợp đặc biệt được quy định như sau:
- Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó;
- Đối với ruộng bậc thang thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất (không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong khu đất tại thực địa);
- Trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Trường hợp độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.
Chủ sở hữu được phép xây dựng nhà trên ranh giới thửa đất liền kề? (Hình ảnh từ Internet)
Việc xác định ranh giới thửa đất liền kề như thế nào?
Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định việc xác định ranh giới thửa đất liền kề thực hiện như sau:
- Bước 1: Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa.
Người dẫn đạc có thể là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố...
- Bước 2: Đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất.
- Bước 3: Yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
* Căn cứ xác định ranh giới thửa đất (Theo khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015):
- Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
- Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Bên cạnh những quy định trên thì khi xác định ranh giới phải căn cứ theo quy định tại điểm 1.2 khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như sau:
- Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
- Đối với đất đang tranh chấp:
+ Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết.
+ Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Chủ sở hữu được phép xây dựng nhà trên ranh giới thửa đất liền kề?
Theo khoản 42 Điều 2 Luật Đất đai 2024, thửa đất được định nghĩa là phần diện tích đất có ranh giới rõ ràng, được mô tả trong hồ sơ địa chính hoặc được xác định trực tiếp tại thực địa.
Ngoài ra tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ ranh giới thửa đất, đảm bảo các quy định về độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không và bảo vệ công trình công cộng.
Như vậy, mỗi thửa đất được Nhà nước công nhận đều có ranh giới riêng và mục đích sử dụng cụ thể. Vì vậy, người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về ranh giới và mục đích của từng thửa đất. Việc xây dựng một căn nhà trên hai thửa đất khác nhau được coi là vi phạm quy định pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên, nếu muốn xây dựng nhà trên hai thửa đất liền kề, thì đất phải đáp ứng điều kiện hợp thửa và sau đó người sử dụng phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất.
Cụ thể, thủ tục hợp thửa được thực hiện tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hợp thửa đất
Người sử dụng đất cần nộp 1 bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận gồm: Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện, hoặc xã, nơi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính; hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tùy theo địa bàn quản lý.
* Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đề nghị hợp thửa đất (Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
+ Bản vẽ hợp thửa đất (Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP), do Văn phòng đăng ký đất đai (Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) hoặc đơn vị đo đạc được cấp phép thực hiện.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hoặc bản sao kèm bản gốc để đối chiếu.
+ Các văn bản liên quan (nếu có) thể hiện nội dung hợp thửa đất, do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
- Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra điều kiện và xử lý hồ sơ
- Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh) sẽ kiểm tra về điều kiện hợp thửa đất theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất.
- Nếu không đủ điều kiện, trong 03 ngày làm việc cơ quan tiếp nhận sẽ trả lại hồ sơ và thông báo lý do không đủ điều kiện.
- Nếu đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận có thiếu sót về sơ đồ, diện tích hoặc kích thước, cơ quan sẽ trả hồ sơ để người sử dụng đất điều chỉnh, thực hiện đăng ký biến động đất đai.
- Nếu hồ sơ hợp lệ, trong 05 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ xác nhận đủ điều kiện hợp thửa đất và cập nhật thông tin vào hồ sơ.
- Bước 3: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho thửa đất sau khi hợp thửa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
* Lưu ý: Nếu hợp thửa không thay đổi người sử dụng đất chỉ cần chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận mới. Nếu có thay đổi người sử dụng đất, cần thực hiện thêm thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
