Cập nhật quy định mới liên quan đến cấp sổ đỏ từ ngày 15/8

Nội dung chính

Cập nhật quy định mới liên quan đến cấp sổ đỏ từ ngày 15/8

Ngày 15/8, Chính phủ đã có Nghị định 226/2025/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Nghị định 226/2025/NĐ-CP cũng có hiệu lực từ ngày 15/8/2025.

Trong đó, có sửa đổi, bổ sung quy định mới liên quan đén việc cấp sổ đỏ. Đáng chú ý là 2 nội dung sau:

(1) Sửa đổi quy định ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu

Căn cứ vào khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định:

Điều 3. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai

[...]

3. Sửa đổi, bổ sung một số điểm, khoản của Điều 18 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm c khoản 11 như sau:

“a) Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ;”

“c) Trình tự, thủ tục ghi nợ, thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thời hạn nợ tiền sử dụng đất của đối tượng quy định tại điểm a khoản này được tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện các quyền này; trường hợp tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ;”.

[...]

Như vậy, từ ngày 15/8/2025 việc ghi nợ tiền sử dụng đất cấp sổ đỏ lần đầu được sửa đổi theo hướng sau đây:

(1) Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất cấp sổ đỏ lần đầu

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất được cấp sổ đỏ và có nhu cầu ghi nợ.

(2) Thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất cấp sổ đỏ lần đầu

Thời hạn nợ tiền sử dụng đất được tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện các quyền này.

Lưu ý:

Trường hợp tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ.

(2) Bổ sung quy định đối với cấp sổ đỏ đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nguồn gốc nông, lâm trường

Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP có nội dung sau:

Điều 3. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai

[...]

4. Bổ sung khoản 5 vào Điều 26 như sau:

“5. Đối với trường hợp đất có nguồn gốc nông, lâm trường mà nông, lâm trường hoặc các công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất trước đó đã giải thể hoặc phá sản không còn trực tiếp quản lý, sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo việc đo đạc, lập hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các đối tượng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định này mà không phải lập phương án sử dụng đất theo quy định tại Điều 181 Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định này.”.

Như vậy, đối với trường hợp đất có nguồn gốc nông, lâm trường mà nông, lâm trường hoặc các công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất trước đó đã giải thể hoặc phá sản không còn trực tiếp quản lý, sử dụng đất thì:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo việc đo đạc, lập hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các đối tượng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP mà không phải lập phương án sử dụng đất theo quy định tại Điều 181 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Cập nhật quy định mới liên quan đến cấp sổ đỏ từ ngày 15/8 (Hình từ Internet)

Cấp sổ đỏ sai diện tích đất có bị thu hồi sổ không?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp thu hồi sổ đỏ như sau:

Điều 152. Đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp

[...]

2. Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;

đ) Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;

e) Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.

[...]

Theo quy định này, có thể thấy việc cấp sổ đỏ sai diện tích đất là một trong những căn cứ để thu hồi sổ đỏ mà không tiến hành thủ tục đính chính (cải chính).

Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ việc cấp sổ đỏ sai diện tích đất nhưng sẽ không tiến hành thu hồi sổ đỏ. Theo khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024 thì cụ thể như sau:

Nếu người được cấp sổ đỏ sai diện tích đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định, tức là đã chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì sẽ không thu hồi sổ đỏ đó nữa.

Việc xử lý thiệt hại do việc cấp sổ đỏ sai diện tích đất trong trường hợp ngoại lệ này thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án.

Người có hành vi vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Tóm lại, về nguyên tắc sẽ thu hồi sổ đỏ khi cấp sổ đỏ sai diện tích đất ngoại trừ ngoại lệ là người được cấp sổ đã tiến hành chuyển quyền sử dụng đất.