Các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở khi xác định giá bán nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công?

Nội dung chính

Các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở khi xác định giá bán nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn

1. Giá bán nhà ở xã hội được xác định như sau:

a) Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 của Luật này;

b) Không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật này và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 của Luật này.

...

Theo đó, các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở khi xác định giá bán nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công bao gồm:

- Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội;

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

- Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu có);

- Các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

Các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở khi xác định giá bán nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công? (Hình từ Internet) 

Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công

Căn cứ khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

GiB (đồng/m2): là giá bán 01 m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i.

Tđ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này, được xác định căn cứ theo giá trị quyết toán vốn đầu tư; trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình được duyệt hoặc chi phí đầu tư xây dựng theo kết quả đấu thầu thực tế (nếu có).

L (đồng): là lợi nhuận định mức được xác định bằng tỷ lệ định mức nhân với Tđ.

SB (m2): là tổng diện tích sử dụng các căn hộ (hoặc căn nhà) để bán của công trình nhà ở hoặc của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán.

Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i theo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm bình quân gia quyền theo diện tích nhà ở của một khối nhà bằng 1.

Quản lý vận hành nhà ở xã hội

Quản lý vận hành nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 90 Luật Nhà ở 2023 như sau:

(1) Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 Luật Nhà ở 2023 quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại khoản 5 Điều 125 Luật Nhà ở 2023.

Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo thẩm quyền; trường hợp có từ 02 đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì được chọn áp dụng quy định của pháp luật về đấu thầu để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở.

(2) Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn thì việc quản lý vận hành nhà ở được quy định như sau:

- Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tự tổ chức quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lý vận hành theo quy định Luật Nhà ở 2023 thực hiện quản lý vận hành nhà ở đó;

- Nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư thực hiện quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại điểm a khoản này; sau khi người thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì việc quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 90 Luật Nhà ở 2023;

- Nhà ở xã hội để bán thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lý vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải tuân thủ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Luật Nhà ở 2023.

(3) Hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích.

(4) Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội mà không bị luật cấm để giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở.