Cá nhân cho thuê nhà ở có cần phải đăng ký kinh doanh không?

Nội dung chính

Cá nhân cho thuê nhà ở có cần phải đăng ký kinh doanh không?

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Nghị định 39/2007/NĐ-CP quy định cá nhân hoạt động th­ương mại một cách độc lập, th­ường xuyên không thuộc đối t­ượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh (sau đây gọi tắt là cá nhân hoạt động th­ương mại).

Đồng thời tại Điều 7 Nghị định 96/2024 NĐ-CP cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;

- Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

Từ các quy định nêu trên, có thể kết luận rằng cá nhân cho thuê nhà ở không nhất thiết phải đăng ký kinh doanh nếu hoạt động này mang tính chất độc lập và thường xuyên, không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư hoặc có quy mô giao dịch quá lớn theo quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên, nếu hoạt động cho thuê nhà ở của cá nhân vượt quá những tiêu chí nhất định về quy mô hoặc tần suất giao dịch hoặc có liên quan đến các dự án xây dựng nhà ở, thì việc đăng ký kinh doanh là cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật.

Cá nhân cho thuê nhà ở có cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?

Theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007:

- Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm ( sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014)

Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống.

- Thu nhập từ tiền lương, tiền công, bao gồm (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012)

Tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương, tiền công;

Các khoản phụ cấp, trợ cấp, trừ các khoản: phụ cấp, trợ cấp theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công; phụ cấp quốc phòng, an ninh; phụ cấp độc hại, nguy hiểm đối với ngành, nghề hoặc công việc ở nơi làm việc có yếu tố độc hại, nguy hiểm; phụ cấp thu hút, phụ cấp khu vực theo quy định của pháp luật; trợ cấp khó khăn đột xuất, trợ cấp tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp, trợ cấp một lần khi sinh con hoặc nhận nuôi con nuôi, trợ cấp do suy giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí một lần, tiền tuất hàng tháng và các khoản trợ cấp khác theo quy định của pháp luật về bảo hiểm xã hội; trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm theo quy định của Bộ luật lao động; trợ cấp mang tính chất bảo trợ xã hội và các khoản phụ cấp, trợ cấp khác không mang tính chất tiền lương, tiền công theo quy định của Chính phủ

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

Bên cạnh đó tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Từ các quy định trên, có thể kết luận rằng cá nhân cho thuê nhà ở có doanh thu từ cho thuê không vượt quá 100 triệu đồng/năm sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). 

Tuy nhiên, cá nhân cho thuê tài sản vẫn có trách nhiệm khai thuế đúng, đầy đủ và nếu phát sinh thu nhập từ hoạt động cho thuê vượt quá mức này, thì phải nộp thuế theo quy định. Trong trường hợp hợp đồng cho thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu sẽ được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định nghĩa vụ thuế. 

Cá nhân cho thuê nhà ở phải đóng thuế thu nhập cá nhân dựa trên công thức nào? (nếu có)

Cá nhân cho thuê nhà ở phải đóng thuế thu nhập cá nhân dựa trên công thức sau:

Căn cứ Phụ lục I Ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC thì đối với cá nhân cho thuê nhà ở phải chịu tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 5% của doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân.

Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với cá nhân cho thuê nhà ở bao gồm toàn bộ tiền thu từ việc cho thuê nhà, bao gồm cả các khoản tiền hỗ trợ, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, các khoản hỗ trợ khác bằng tiền hoặc không bằng tiền mà cá nhân nhận được từ việc cho thuê tài sản. 

Đồng thời, các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng hoặc bồi thường khác cũng sẽ được tính vào doanh thu tính thuế TNCN. Mọi khoản thu nhập từ việc cho thuê nhà, bất kể đã thu được tiền hay chưa thu được tiền, đều được tính vào doanh thu tính thuế TNCN.