Án lệ 51 về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư

Nội dung chính

Án lệ 51 về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư

Án lệ 51/2021/AL là án lệ về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư.

Án lệ 51/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2021 và được công bố theo Quyết định 594/QĐ-CA ngày 31 tháng 12 năm 2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Khái quát nội dung án lệ:

-Tình huống án lệ: Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

-Giải pháp pháp lý:Trường hợp này,Tòa án phải xác định khu vực để xe ô tô của chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 70 Luật Nhà ở 2005 (tương ứng với Điều 100 Luật Nhà ở 2014);

- Điểm b khoản 1 và điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

NỘI DUNG ÁN LỆ

Căn cứ vào các quy định cũng như các văn bản trả lời của Bộ Xây dựng và Chi nhánh Công ty Kiểm toán và Tư vấn E nêu trên xác định, phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hầm không được phân bổ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S về việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của Tòa nhà hỗn hợp F có địa chỉ tại 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư là có căn cứ.

Án lệ 51 về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư (Hình từ Internet)

Khu vực để xe của nhà chung cư do ai quản lý?

Căn cứ theo Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD về khu vực để xe như sau:

Điều 13. Quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc sở hữu chung không phải xe ô tô quy định tại khoản 3 Điều này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

...

Theo đó:

(1) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở 2023 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

(2) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc sở hữu chung không phải xe ô tô quy định tại khoản 3 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý.

Trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở 2023 thì Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

Chủ đầu tư cho thuê khu vực để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ theo điểm h khoản 2 Điều 67 Nghị định 16/2022/NĐ-CP vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư như sau:

Điều 67. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư

[...]

2. Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

...

h) Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.

Theo đó, đối với hành vi chủ đầu tư cho thuê khu vực để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định sẽ bị phạt tiền tối thiểu từ 160 triệu đồng đến tối đa là 200 triệu đồng.

Bên cạnh đó, căn cứ điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định hình thức xử phạt, mức phạt tiền tối đa, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt như sau:

Điều 4. Hình thức xử phạt, mức phạt tiền tối đa, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt

[...]

3. Trong Nghị định này, mức phạt tiền tối đa được quy định như sau:

a) Trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản là 1.000.000.000 đồng;

b) Trong hoạt động sản xuất vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà là 300.000.000 đồng;

c) Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định này là mức phạt đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Như vậy, đối với hành vi chủ đầu tư cho thuê khu vực để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định tổ chức sẽ bị phạt tiền từ 160 triệu đồng đến 200 triệu đồng. Còn đối với cá nhân thì từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.