03 trường hợp ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp là bất động sản?

Nội dung chính

03 trường hợp ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp là bất động sản?

Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp là bất động sản trong những trường hợp dưới đây:

(1) Đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng, nhưng bên thế chấp không thực hiện, hoặc trả nợ quá thời hạn quy định theo hợp đồng.Ví dụ: Anh A thế chấp căn nhà để vay ngân hàng 3 tỷ đồng. Đến hạn trả nợ, anh A không thanh toán số tiền gốc và lãi như cam kết. Trong trường hợp này, ngân hàng có quyền xử lý căn nhà của anh A để thu hồi nợ.

(2) Khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ trước thời hạn được quy định trong hợp đồng.Nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng được phép xử lý tài sản thế chấp.Ví dụ: Anh B muốn mở một nhà hàng nhưng do không đủ kinh phí nên đã dùng căn nhà để vay thế chấp ngân hàng, nhưng sau đó lại dùng khoản tiền vay để mua xe hơi. Việc này vi phạm mục đích sử dụng vốn đã thỏa thuận trong hợp đồng vay thế chấp. Dù chưa đến hạn trả nợ, ngân hàng có quyền yêu cầu anh B thanh toán khoản vay ngay lập tức. Nếu anh B không trả nợ, ngân hàng được phép xử lý tài sản thế chấp là căn nhà của anh B.

(3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

03 trường hợp ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp là bất động sản? (Hình từ Internet)

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng

Theo Điều 303 Bộ luật dân sự 2015, ngân hàng và khách hàng có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản sau đây:

- Bán đấu giá tài sản;

- Ngân hàng tự bán tài sản;

- Ngân hàng nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của khách hàng;

- Phương thức khác.

Nếu không có thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản thế chấp thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Ngoài ra, theo Điều 304 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc bán đấu giá tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. (Hiện hành là Luật Đấu giá tài sản 2016).

Việc tự bán tài sản thế chấp của ngân hàng được thực hiện theo quy định về bán tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015 và quy định sau đây:

(i) Việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản được thực hiện theo quy định tại Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

+ Số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015.

+ Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho khách hàng.

+ Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Ngân hàng có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.

(ii) Sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản.

Thời hạn xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng

Căn cứ theo khoản 4 Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, thời hạn xử lý tài sản thế chấp là bất động sản thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay thế chấp hoặc thỏa thuận khác. 

Trường hợp không có thỏa thuận thì ngân hàng quyết định thời hạn xử lý sau khi thực hiện nghĩa vụ thông báo quy định tại khoản 4 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Cụ thể là thực hiện trong thời hạn hợp lý, nhưng trước ít nhất 15 ngày đối với bất động sản tính đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, trừ trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý ngay do có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị của tài sản.