Người dân có được xây nhà ở khi đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất không?

Nội dung chính

Quy hoạch sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.

Người dân có được xây nhà ở khi đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất không?

Căn cứ theo khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, điểm đ khoản 1 Điều 14 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 76. Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

[...]

4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

5. Đối với dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này mà phải thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã công bố, công khai phạm vi thu hồi đất theo tiến độ của dự án đến người sử dụng đất đối với dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

[...]

Theo đó, khi người dân muốn xây nhà ở nhưng đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất thì có thể chia ra 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện:

• Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Điều này có nghĩa là người dân không bị ảnh hưởng ngay lập tức từ quy hoạch cho đến khi có kế hoạch cụ thể.

Trường hợp 2: Đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc theo quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024:

• Nếu đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc theo quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
• Tuy nhiên đối với diện tích đất này sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm mà chỉ có thể được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Như vậy, nếu rơi vào trường hợp 1, người có quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể xây nhà ở như bình thường. Nếu thuộc trường hợp 2 thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn,... tuy nhiên không được xây dựng mới nhà ở, công trình mà chỉ được xây dựng theo giấy phép có thời hạn hoặc cải tạo, sửa chữa lại nhà ở hiện có.

Người dân có được xây nhà ở khi đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất không? (Hình từ Internet)

Việc công bố, công khai quy hoạch sử dụng đất được thực hiện như thế nào?

Căn cứ Điều 75 Luật Đất đai 2024, việc công bố, công khai quy hoạch sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp xã sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

- Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

• Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm công bố công khai đến người dân, người sử dụng đất tại địa bàn xã.
  

- Thời điểm, thời hạn phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây:

• Chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì quy hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai;
• Quy hoạch sử dụng đất phải được công khai trong suốt kỳ quy hoạch sử dụng đất.

- Tài liệu công bố công khai quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

• Văn bản phê duyệt quy hoạch sử dụng đất;
• Báo cáo thuyết minh về quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;
• Bản đồ về quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.