Mức phạt vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ D’Lusso có thể gấp 2 lần giá trị nghĩa vụ bị vi phạm không?

Nội dung chính

Mức phạt vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ D’Lusso có thể gấp 2 lần giá trị nghĩa vụ bị vi phạm không?

Căn cứ theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Căn cứ theo Điều 301 Luật Thương Mại 2005, quy định về mức phạt vi phạm như sau: 

Điều 301. Mức phạt vi phạm

Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.

Căn cứ quy định nêu trên, các bên không được thỏa thuận mức phạt vi phạm gấp 2 lần giá trị nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ D’Lusso.

Dù pháp luật công nhận quyền tự do thỏa thuận về phạt vi phạm, nhưng mức phạt tối đa chỉ được ấn định là 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm.

Mức phạt vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ D’Lusso có thể gấp 2 lần giá trị nghĩa vụ bị vi phạm không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán căn hộ D’Lusso có bắt buộc có điều khoản về phạt vi phạm không?

Căn cứ theo Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Căn cứ theo quy định trên, hợp đồng mua bán căn hộ D’Lusso bắt buộc phải có điều khoản về phạt vi phạm.

Điều khoản này không chỉ giúp xác định rõ trách nhiệm của các bên khi có hành vi vi phạm mà còn bảo đảm tính ràng buộc pháp lý, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả bên mua lẫn bên bán.

Sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư căn hộ D’Lusso các bên có thể sửa đổi điều khoản phạt vi phạm không?

Căn cứ theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về sửa đổi hợp đồng như sau:

Điều 421. Sửa đổi hợp đồng

1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.

3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.

Căn cứ theo Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản như sau:

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ theo quy định trên, sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ D’Lusso, các bên hoàn toàn có thể sửa đổi điều khoản phạt vi phạm nếu có sự thỏa thuận thống nhất.

Việc sửa đổi phải được lập thành văn bản, tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu và chỉ có giá trị khi được cả hai bên đồng ý.

Trường hợp có sự thay đổi hoàn cảnh cơ bản làm ảnh hưởng đến quyền lợi của một bên, các bên cũng có quyền yêu cầu đàm phán lại; nếu không đạt được thỏa thuận, Tòa án có thể xem xét sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng để bảo đảm cân bằng lợi ích.