Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Thống Nhất Complex có bắt buộc công chứng không?

Nội dung chính

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Thống Nhất Complex có bắt buộc công chứng không?

Theo quy định Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản.

Mặt khác, Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà, không được xem là hợp đồng về nhà ở theo quy định, cho nên không đặt ra vấn đề về công chứng, chứng thực hợp đồng này, trừ khi các bên có nhu cầu.

Như vậy, pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua căn hộ chung cư Thống Nhất Complex. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý và hạn chế rủi ro khi xảy ra tranh chấp, các bên vẫn nên thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Thống Nhất Complex có bắt buộc công chứng không? (Hình từ Internet)

Người mua căn hộ Thống Nhất Complex đặt cọc bằng ngoại tệ có được pháp luật công nhận hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc, cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 3 Thông tư 32/2013/TT-NHNN quy định về nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, cụ thể:

Điều 3. Nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam

Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư này, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối.

Theo đó, chỉ có các trường hợp theo quy định tại Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNN được sửa đổi bởi Điều 1 Thông tư 03/2019/TT-NHNN và khoản 1 Điều 1 Thông tư 16/2015/TT-NHNN thì mới được thanh toán bằng ngoại tệ tại Việt Nam. 

Như vậy, mặc dù pháp luật công nhận tiền đặt cọc là một loại tài sản bảo đảm hợp đồng, nhưng việc đặt cọc mua căn hộ Thống Nhất Complex bắt buộc phải thực hiện bằng đồng Việt Nam.

Nếu sử dụng ngoại tệ để đặt cọc thì giao dịch sẽ không hợp pháp, không được pháp luật bảo vệ và có thể bị coi là vi phạm quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối.

Người mua và chủ đầu tư có thể thỏa thuận mức giá đặt cọc mua căn hộ Thống Nhất Complex hay không?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, người mua và chủ đầu tư có quyền tự thỏa thuận mức tiền đặt cọc mua căn hộ Thống Nhất Complex. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, cần lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, minh bạch và phù hợp với khả năng tài chính của các bên.