Hết thời hạn thuê căn hộ chung cư MT Eastmark City mà bên cho thuê tặng cho căn hộ thì bên thuê có thể gia hạn hợp đồng?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư MT Eastmark City hết hạn thì bên thuê có được ở tiếp? 

Căn cứ theo Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

Theo đó, khi hợp đồng thuê nhà ở hết hạn thì hợp đồng thuê sẽ chấm dứt. Khi hợp đồng chấm dứt thì quyền và nghĩa vụ giữa các bên cũng chấm dứt, bên thuê nhà phải trả lại nhà đang thuê. 

Do đó, khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư MT Eastmark City hết hạn thì bên thuê phải trả lại căn hộ đang thuê. Trừ trường hợp các bên thỏa thuận về việc tiếp tục thuê và sửa đổi thời hạn thuê trong hợp đồng hoặc lập hợp đồng mới trong phụ lục hợp đồng. 

Hết thời hạn thuê căn hộ chung cư MT Eastmark City mà bên cho thuê tặng cho căn hộ thì bên thuê có thể gia hạn hợp đồng? 

Trình tự thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 162 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Như phân tích tại mục trên, hết thời hạn thuê căn hộ chung cư MT Eastmark City đồng nghĩa giao dịch đã chấm dứt. Lúc này việc bên cho thuê MT Eastmark City tặng cho căn hộ không ảnh hưởng đến hợp đồng thuê cũng như quyền lợi của bên thuê nữa.  

Do đó, khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư MT Eastmark City hết hạn đồng thời bên cho thuê tặng cho căn hộ cho người khác mà bên thuê muốn thuê tiếp thì lúc này phải thỏa thuận lại hợp đồng thuê mới với chủ sở hữu mới là bên nhận tặng cho căn hộ chứ không gia hạn hợp đồng với bên cho thuê ban đầu nữa. 

Có thể sửa đổi thời hạn hợp đồng thuê căn hộ chung cư MT Eastmark City không? 

Căn cứ theo Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn thuê như sau: 

Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Và tại Điều 170 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định tương tự: 

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

[...]

Theo đó, các bên trong hợp đồng thuê nhà ở sẽ tự thỏa thuận về thời hạn thuê và pháp luật không có quy định cấm việc thỏa thuận hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn.

Căn cứ theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 421. Sửa đổi hợp đồng

1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.

3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.

Theo đó, hợp đồng thuê căn hộ chung cư có thể được sửa đổi khi hai bên thỏa thuận về việc sửa đổi. Trong đó, điều khoản về thời hạn hợp đồng cũng có thể được thỏa thuận sửa đổi. 

Như vậy, các bên hoàn toàn có thể sửa đổi thời hạn trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư MT Eastmark City trên nguyên tắc tự do thỏa thuận.