Đối tượng nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư khi đến thời hạn mà chưa bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai?

Nội dung chính

Đối tượng nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư khi đến thời hạn mà chưa bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua nhà ở (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là chủ đầu tư) khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận. Trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khi ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận.

Do đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, đối tượng nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư khi đến thời hạn mà chưa bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư đối với bên mua, bên thuê mua. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm nhận nợ bắt buộc và hoàn trả lại cho ngân hàng bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký kết.

Đối tượng nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư khi đến thời hạn mà chưa bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư cần phải đáp ứng những điều kiện gì để được ngân hàng thương mại bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

Điều 13. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1. Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

a) Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

b) Chủ đầu tư đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

[...]

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định về yêu cầu đối với khách hàng, cụ thể:

Điều 11. Yêu cầu đối với khách hàng

1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng khi khách hàng đáp ứng các yêu cầu sau đây:

a) Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;

b) Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp;

c) Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

2. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu của các doanh nghiệp phát hành với mục đích: cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác và tăng quy mô vốn hoạt động.

Do đó, theo quy định của pháp luật, để được ngân hàng thương mại bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định; nghĩa vụ được bảo lãnh phải là nghĩa vụ tài chính hợp pháp; được ngân hàng đánh giá có khả năng hoàn trả số tiền mà ngân hàng phải trả thay, đồng thời, phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư được quy định như thế nào khi thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

Điều 13. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

[...]

9. Chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ sau:

a) Chủ đầu tư có quyền: Đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh trong thời hạn văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh có hiệu lực;

b) Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

(i) Gửi thư bảo lãnh do bên bảo lãnh phát hành cho bên mua sau khi nhận được từ bên bảo lãnh theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản;

(ii) Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, chủ đầu tư phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư về việc bên bảo lãnh chấm dứt bảo lãnh cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải dừng cung cấp cho bên mua văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh đã hết hiệu lực khi thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa chủ đầu tư và bên bảo lãnh hết hiệu lực;

(iii) Thông báo chính xác cho bên bảo lãnh số tiền đã nhận ứng trước của từng bên mua và các khoản tiền khác (nếu có) theo đúng thời gian đã thỏa thuận theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều này.

[...]

Do đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có quyền đề nghị ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho toàn bộ bên mua thuộc dự án đủ điều kiện. 

Đồng thời, chủ đầu tư có nghĩa vụ: Gửi thư bảo lãnh cho bên mua, thông báo kịp thời khi chấm dứt thỏa thuận bảo lãnh, dừng cung cấp văn bản bảo lãnh đã hết hiệu lực và thông báo đầy đủ, chính xác số tiền ứng trước của bên mua cho ngân hàng theo đúng quy định pháp luật.