Đặt cọc mua căn hộ chung cư Vạn Đô có bắt buộc phải lập thành hợp đồng đặt cọc?

Nội dung chính

Đặt cọc mua căn hộ chung cư Vạn Đô có bắt buộc phải lập thành hợp đồng đặt cọc?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, pháp luật không bắt buộc việc đặt cọc mua căn hộ chung cư Vạn Đô phải lập thành hợp đồng bằng văn bản, tuy nhiên việc lập hợp đồng đặt cọc là rất cần thiết để xác định rõ các thỏa thuận giữa các bên và làm căn cứ xử lý nếu có tranh chấp xảy ra.

Do đó, để bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ rõ ràng, các bên nên lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, nêu rõ số tiền đặt cọc, mục đích đặt cọc, thời hạn, điều kiện hoàn trả hoặc xử lý tiền cọc.

Đặt cọc mua căn hộ chung cư Vạn Đô có bắt buộc phải lập thành hợp đồng đặt cọc? (Hình từ Internet)

Không có hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Vạn Đô thì dùng hình thức nào để xác nhận tiền?

Căn cứ quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Theo đó, hiện nay, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Vạn Đô phải công chứng hay lập thành văn bản. Việc đặt cọc có thể thực hiện dưới nhiều hình thức như:

- Bằng lời nói;

- Bằng hành vi thực tế;

- Bằng văn bản viết tay hoặc qua phương tiện điện tử.

Ngoài ra, nội dung thỏa thuận về việc đặt cọc thuê căn hộ chung cư Vạn Đô phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:

[1] Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

[2] Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

[3] Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Vạn Đô bị vô hiệu khi nào theo quy định pháp luật?

Căn cứ Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu như sau: 

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Theo đó, hợp đồng sẽ vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Vạn Đô có thể bị vô hiệu trong trường hợp dưới đây:

(1) Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

(2) Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;

(3) Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

(4) Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;

(5) Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

(6) Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

(7) Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

(8) Giao dịch dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).