Đang có tranh chấp đất đai với hàng xóm có thể được chuyển nhượng đất cho người khác hay không?

Nội dung chính

• Đang có tranh chấp đất đai với hàng xóm có thể được chuyển nhượng đất cho người khác hay không?
• Có được khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai?
• Ai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

Đang có tranh chấp đất đai với hàng xóm có thể được chuyển nhượng đất cho người khác hay không?

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về các điều kiện để chuyển nhượng đất như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

[...]

Theo quy định trên, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau để được chuyển nhượng đất:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

- Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì tranh chấp đã được giải quyết và có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp cưỡng chế theo pháp luật thi hành án dân sự.

- Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.

- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời liên quan đến đất đó.

Như vậy, khi đang có tranh chấp đất đai thì người sử dụng đất sẽ không được chuyển nhượng đất đang có tranh chấp.

Đang có tranh chấp đất đai với hàng xóm có thể được chuyển nhượng đất cho người khác hay không? (Hình từ Internet)

Có được khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai?

Khi xảy ra tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở; trường hợp các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải tranh chấp.

Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 và khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 235. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

[...] 

Như vậy, Luật Đất đai 2024 cho phép các bên được khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên trước đó, các bên phải tiến hành hòa giải tranh chấp.

Trường hợp hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân xã thì kết thúc tranh chấp, trường hợp hòa giải không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân xã giải quyết hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh giải quyết theo từng trường hợp.

Ai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

Căn cứ Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 236. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

3. Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.

[...]

5. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

[...]

Bên cạnh đó, điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP cũng quy định:

Điều 5. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã

[...]

2. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, cụ thể như sau:

[...]

g) Giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau quy định tại điểm a khoản 3 Điều 236; ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai.

[...]

Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là:

- Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi các bên có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ theo Điều 137.

- Nếu không có Giấy chứng nhận, các bên được lựa chọn: giải quyết tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết nếu các bên là hộ gia đình, cá nhân; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết nếu có tổ chức, người Việt Nam ở nước ngoài.

- Tranh chấp thương mại liên quan đến đất có thể do Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết.

Lưu ý, trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Quyết định giải quyết của Bộ trưởng có hiệu lực thi hành.