Chủ sở sở hữu căn hộ chung cư Conic Skyway Residence có nghĩa vụ với bên mua trong hợp đồng do bên được ủy quyền quản lý xác lập không?

Nội dung chính

Chủ sở sở hữu căn hộ chung cư Conic Skyway Residence có nghĩa vụ với bên mua trong hợp đồng do bên được ủy quyền quản lý xác lập không?

Căn cứ theo Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 142. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện

1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.

2. Trường hợp giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện thì người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.

3. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp người không có quyền đại diện và người đã giao dịch cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.

Theo đó, giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

- Người được đại diện đã công nhận giao dịch;

- Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

- Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.

Như vậy, nếu không thuộc một trong các trường hợp trên thì chủ sở sở hữu căn hộ chung cư Conic Skyway Residence không có nghĩa vụ với bên mua trong hợp đồng do bên được ủy quyền quản lý mà không được ủy quyền bán xác lập. 

Chủ sở sở hữu căn hộ chung cư Conic Skyway Residence có nghĩa vụ với bên mua trong hợp đồng do bên được ủy quyền quản lý xác lập không? (Hình từ Internet)

Người được ủy quyền quản lý căn hộ chung cư Conic Skyway Residence có được xác lập hợp đồng mua bán căn hộ không? 

Căn cứ theo Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau: 

Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

Và tại Điều 139 Bộ luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ: 

Điều 139. Hậu quả pháp lý của hành vi đại diện

1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện.

2. Người đại diện có quyền xác lập, thực hiện hành vi cần thiết để đạt được mục đích của việc đại diện.

3. Trường hợp người đại diện biết hoặc phải biết việc xác lập hành vi đại diện là do bị nhầm lẫn, bị lừa dối, bị đe dọa, cưỡng ép mà vẫn xác lập, thực hiện hành vi thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện biết hoặc phải biết về việc này mà không phản đối.

Đồng thời, căn cứ theo Điều 186 Luật Nhà ở 2023 quy định về ủy quyền quản lý nhà ở như sau: 

Điều 186. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở

1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.

2. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự.

3. Bên ủy quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 10 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định: 

Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

[...]

3. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.

Từ các quy định trên cho thấy, người được ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền. Do đó, trong trường hợp hợp đồng ủy quyền quản lý căn hộ chung cư Conic Skyway Residence  có nội dung về việc bên được ủy quyền quản lý có thể đại diện chủ sở hữu tham gia các giao dịch mua bán căn hộ thì bên được ủy quyền quản lý mới được bán căn hộ đó.

Người được ủy quyền quản lý căn hộ chung cư Conic Skyway Residence có được ủy quyền lại cho người khác quản lý không? 

Căn cứ theo Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ủy quyền lại như sau:

Điều 564. Ủy quyền lại

1. Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:

a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;

b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

2. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

3. Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Theo đó, bên được ủy quyền quản lý được ủy quyền lại cho người khác quản lý căn hộ chung cư Conic Skyway Residence trong trường hợp sau đây:

- Có sự đồng ý của bên ủy quyền;

- Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

Đồng thời, việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

Bên cạnh đó, hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Như vậy, người được ủy quyền quản lý căn hộ chung cư Conic Skyway Residence chỉ có thể ủy quyền lại cho người khác nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật quy định nêu trên.