Bên đặt cọc mua căn hộ chung cư Harmona được quyền thay thế tài sản đặt cọc từ tiền thành tài sản khác khi bên bán đã nhận cọc không?

Nội dung chính

Bên đặt cọc mua căn hộ chung cư Harmona được quyền thay thế tài sản đặt cọc từ tiền thành tài sản khác khi bên bán đã nhận cọc không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược như sau:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Căn cứ theo quy định trên, bên đặt cọc mua căn hộ chung cư Harmona có thể thay thế tài sản đặt cọc từ tiền sang tài sản khác sau khi bên bán đã nhận cọc nếu được bên bán đồng ý. Việc thay thế phải có sự thỏa thuận giữa hai bên.

Bên đặt cọc mua căn hộ chung cư Harmona được quyền thay thế tài sản đặt cọc từ tiền thành tài sản khác khi bên bán đã nhận cọc không? (Hình từ Internet)

Khi đổi ý không mua căn hộ chung cư Harmona, bên mua có được hoàn trả tiền đặt cọc theo quy định không?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ theo quy định trên, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Vậy, nếu bên mua căn hộ Harmona đổi ý không mua, bên mua không được hoàn trả tiền đặt cọc.

Có bắt buộc phải lập hợp đồng đặt cọc khi đặt cọc mua căn hộ chung cư Harmona không?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, quy định về hợp đồng bảo đảm như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

[...]

5. Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp.

Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.

Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.

[...]

Căn cứ theo quy định trên, khi đặt cọc mua căn hộ chung cư Harmona, việc lập hợp đồng đặt cọc là cần thiết để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên, nhưng không bắt buộc phải lập hợp đồng riêng.

Hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng bảo đảm, do đó có thể được thể hiện dưới hình thức hợp đồng riêng hoặc được ghi như một điều khoản bảo đảm trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Điều này vẫn hợp pháp và có giá trị ràng buộc pháp lý, giúp xác định rõ quyền, nghĩa vụ, nghĩa vụ bồi thường trong trường hợp một bên không thực hiện đúng cam kết, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.