Bên bán căn hộ tại Tòa nhà Paragon nhận cùng lúc tiền cọc của 2 người thì có được không?

Nội dung chính

Bên bán căn hộ tại Tòa nhà Paragon nhận cùng lúc tiền cọc của 2 người thì có được không?

Căn cứ khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược như sau:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

[...]

2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;

c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Theo đó, bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ không được xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc.

Trong giao dịch mua bán căn hộ, khi đã nhận tiền đặt cọc từ một người, bên bán phải tôn trọng cam kết, không được đồng thời nhận tiền cọc từ người khác cho cùng một căn hộ.

Việc bên bán nhận cùng lúc tiền đặt cọc của 2 người đối với cùng một căn hộ là vi phạm nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc, có thể bị coi là hành vi gian dối, dẫn đến trách nhiệm hoàn trả cọc, bồi thường thiệt hại và thậm chí tranh chấp dân sự phát sinh.

Như vậy, bên bán căn hộ tại Tòa nhà Paragon không được phép nhận cùng lúc tiền cọc của 2 người cho cùng một căn hộ; nếu vi phạm, họ có thể phải bồi thường và chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định.

Bên bán căn hộ tại Tòa nhà Paragon nhận cùng lúc tiền cọc của 2 người thì có được không? (Hình từ Internet)

Chủ sở hữu căn hộ tại Tòa nhà Paragon nhận tiền đặt cọc rồi nhưng không cho thuê nữa thì phải làm sao?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm buộc các bên thực hiện nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi chủ sở hữu căn hộ tại Tòa nhà Paragon nhận tiền đặt cọc rồi nhưng không bán nghĩa là không thực hiện hợp đồng thuê mà không có lý do chính đáng, thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, nếu hành vi từ chối bán căn hộ tại Tòa nhà Paragon gây thiệt hại cho bên đặt cọc, bên đặt cọc có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, với điều kiện chứng minh được lỗi và thiệt hại thực tế.

Bên đặt cọc mua căn hộ tại Tòa nhà Paragon có được thay đổi tài sản đã đặt cọc bằng tài sản khác?

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CPvề quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược như sau:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

[...]

Như vậy, bên đặt cọc mua căn hộ tại Tòa nhà Paragon chỉ được quyền thay thế tài sản đã đặt cọc bằng tài sản khác khi có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc.

Điều này đồng nghĩa với việc, trong giao dịch mua bán căn hộ tại Tòa nhà Paragon, nếu bên mua muốn thay đổi tài sản đặt cọc (ví dụ: chuyển từ tiền mặt sang vàng hoặc tài sản khác), thì hành vi này không được pháp luật công nhận là hợp lệ nếu không có sự chấp thuận rõ ràng của bên nhận đặt cọc.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi và tính pháp lý của giao dịch đặt cọc, mọi thay đổi về loại tài sản đặt cọc cần được lập thành văn bản có xác nhận của cả hai bên, nhằm tránh rủi ro về tranh chấp và nghĩa vụ chứng minh trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn sau này.