Ban quản trị nhà chung cư Opal Skyline cấm cư dân nuôi thú cưng là chó mèo có vi phạm quy định pháp luật không?

Nội dung chính

Ban quản trị nhà chung cư Opal Skyline cấm cư dân nuôi thú cưng là chó mèo có vi phạm quy định pháp luật không? 

Căn cứ khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau: 

Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

[...]

8. Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

a) Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;

c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

d) Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;

đ) Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;

e) Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.

[...]

Dẫn chiếu theo Công văn 176/BXD_QLN năm 2021, Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 14371/SXD-QLN&CS ngày 11/12/2020 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị cho ý kiến về việc nuôi chó mèo trong nhà chung cư. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 35 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014 thì việc: “Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư” là hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 2 của Luật Chăn nuôi 2018 thì: "Động vật khác trong chăn nuôi là động vật ngoài gia súc, gia cầm và ngoài Danh mục loài nguy cấp, quý, hiếm được ưu tiên bảo vệ, danh mục động vật rừng nguy cấp, quý, hiếm, động vật rừng thông thường, động vật thủy sản, danh mục động vật rừng hoang dã thuộc Phụ lục của Công ước về buôn bán quốc tế các loài động vật, thực vật hoang dã nguy cấp”.

Theo quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số: 23/2019/TT-BNNPTNT ngày 30/11/2019 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hướng dẫn một số điều của Luật Chăn nuôi về hoạt động chăn nuôi thì chó, mèo được xếp vào loại động vật khác, không thuộc danh mục gia súc, gia cầm. Do đó, việc nuôi chó, mèo trong nhà chung cư không thuộc hành vi bị cấm theo quy định nêu trên. Tuy nhiên, tại mỗi nhà chung cư thì các chủ sở hữu, người sử dụng phải tuân thủ các quy định trong bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua để bảo đảm việc sử dụng nhà chung cư an toàn, văn minh.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng trả lời văn bản số 14371/SXD-QLN&CS ngày 11/12/2020 để Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh biết và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật./

Từ các quy định trên, pháp luật chỉ cấm việc chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư. Mà chó mèo không được xác định là gia súc theo quy định pháp luật hiện hành.

Vì vậy, việc nuôi chó mèo trong nhà chung cư không phải là hành vi bị cấm. Tuy nhiên, ban quản trị nhà chung cư Opal Skyline có thể cấm cư dân nuôi thú cưng là chó mèo trong nhà chung cư dựa theo quy định trong bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Ban quản trị nhà chung cư Opal Skyline cấm cư dân nuôi thú cưng là chó mèo có vi phạm quy định pháp luật không? (Hình từ Internet)

Bản nội quy nhà chung cư Opal Skyline có thể bao gồm nội dung cấm nuôi thú cưng là chó mèo trong chung cư không? 

Căn cứ theo khoản 2, khoản 3 Điều 6 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:

Điều 6. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy chế này đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung chủ yếu sau đây:

a) Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư;

b) Các nội dung không được thực hiện trong quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư; các quy định về bảo đảm vệ sinh môi trường, văn hóa ứng xử, an ninh trật tự trong nhà chung cư;

c) Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư;

d) Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố trong nhà chung cư;

đ) Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư;

e) Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư;

g) Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong đó có việc đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định và các biện pháp xử lý trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ này;

h) Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư.

3. Trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và công bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.

[...]

Theo đó, bản nội quy nhà chung cư bao gồm quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư. Trong đó có thể bao gồm những điều cấm được áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư như không được nuôi thú cưng. 

Như vậy, bản nội quy nhà chung cư Opal Skyline có thể bao gồm nội dung cấm nuôi thú cưng là chó mèo trong chung cư nếu đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua. 

Cư dân nhà chung cư Opal Skyline vi phạm nội quy thì ban quản trị có được tự ra quyết định xử phạt không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 2 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 quy định:  

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

2. Xử phạt vi phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính.

[...]

Theo đó, ban quản trị chung cư không phải là tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.

Bên cạnh đó, ban quản trị nhà chung cư không được tự ý xử phạt mà không thông qua ý kiến của cư dân theo quy định tại khoản 3 Điều 145 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 145. Hội nghị nhà chung cư

1. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự; đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư.

2. Hội nghị nhà chung cư phải tổ chức họp để quyết định các vấn đề quy định tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều này khi có đủ điều kiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư được thực hiện thông qua hình thức họp trực tiếp; trường hợp do dịch bệnh, thiên tai không thể họp trực tiếp thì có thể tổ chức họp trực tuyến hoặc kết hợp họp trực tiếp và họp trực tuyến.

3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau đây:

a) Đề cử, bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Thông qua, sửa đổi, bổ sung quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức thù lao của thành viên Ban quản trị nhà chung cư và chi phí khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư;

c) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và việc sử dụng kinh phí bảo trì; đối với nhà chung cư quy định tại khoản 4 Điều 155 của Luật này mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ nhà chung cư các bên không có thỏa thuận về việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì thì Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định việc phân chia tỷ lệ kinh phí này;

d) Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp không còn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;

đ) Thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

e) Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

g) Nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

[...]

Theo đó, việc ban hành và thực hiện nội quy phải được thông qua hội nghị nhà chung cư trên nguyên tắc tôn trọng ý chí, thỏa thuận với cư dân. Ban quản trị nhà chung cư không được tự ý đặt ra quy định xử phạt mà không thông qua hội nghị nhà chung cư. 

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 148 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 148. Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

[...]

3. Quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

[...]

Như vậy, ban quản trị nhà chung cư Opal Skyline không được tự ý ra quyết định xử phạt cư dân vi phạm.