Đất xen kẹt là gì? Có nên mua đất xen kẹt không?

Nội dung chính

Đất xen kẹt là gì? 

Đất xen kẹt là những mảnh đất nhỏ, nằm chen giữa các khu dân cư, khu đô thị hoặc công trình đã có, thường không rõ mục đích sử dụng cụ thể. Đây là loại đất phát sinh do quá trình quy hoạch chưa đồng bộ hoặc do còn sót lại sau khi phân lô, làm đường, xây dựng công trình.

Đặc điểm của đất xen kẹt

Vị trí: Đất xen kẹt trong khu dân cư, không có đường lớn hoặc lối đi rõ ràng, khó tiếp cận, hạn chế phát triển hạ tầng. Việc chuyển mục đích sử dụng hoặc xin phép xây dựng gặp nhiều trở ngại.

Loại đất: Chủ yếu là đất nông nghiệp, đất vườn ao, chưa chuyển thành đất thổ cư. Pháp lý chưa rõ ràng, gây khó khăn khi xây dựng hoặc kinh doanh.

Sổ đỏ: Thường không có sổ đỏ chính chủ hoặc chỉ là sổ đất nông nghiệp, vườn. Giao dịch thiếu an toàn pháp lý, tiềm ẩn rủi ro cao khi đầu tư hoặc sử dụng lâu dài.

Diện tích: Nhỏ, không đồng đều, không theo quy chuẩn phân lô. Khó tách thửa, gộp thửa, và khó hợp thức hóa pháp lý để xây dựng.

Có nên mua đất xen kẹt không?

Việc có nên mua đất xen kẹt hay không là câu hỏi được nhiều người quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh giá đất ngày càng tăng và quỹ đất tại các khu đô thị ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định đúng đắn, cần cân nhắc kỹ cả mặt lợi và rủi ro mà loại đất này mang lại.

(1) Ưu điểm của đất xen kẹt

- Giá rẻ hơn so với mặt bằng chung của thị trường: Một trong những lợi thế lớn nhất khiến đất xen kẹt thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư là mức giá thường thấp hơn nhiều so với các loại đất đã có quy hoạch rõ ràng hoặc đất thổ cư đã có sổ đỏ.

Sự chênh lệch này có thể lên tới hàng chục phần trăm, thậm chí gấp đôi gấp ba lần so với đất chính quy trong cùng khu vực. Đây là lựa chọn phù hợp với người có nguồn vốn hạn chế, muốn tích lũy tài sản hoặc tham gia đầu tư với số vốn nhỏ.

- Vị trí thuận lợi: Mặc dù pháp lý có thể chưa rõ ràng, nhưng nhiều mảnh đất xen kẹt lại nằm gần trung tâm, sát đường lớn, hoặc trong khu dân cư hiện hữu, thuận tiện cho việc sinh sống hoặc đầu tư đón đầu quy hoạch.

- Cơ hội sinh lời cao: Nếu nắm bắt đúng thời điểm và thông tin quy hoạch, việc đầu tư vào đất xen kẹt có thể mang lại lợi nhuận lớn sau khi được hợp thức hóa (ví dụ: được chuyển đổi sang đất ở hoặc quy hoạch thành khu dân cư mới).

(2) Rủi ro khi mua đất xen kẹt

- Pháp lý không rõ ràng: Phần lớn đất xen kẹt là đất chưa được cấp sổ đỏ, hoặc đang thuộc diện đất nông nghiệp, đất công, đất lưu không giữa các thửa đất thổ cư, thậm chí là đất thuộc quản lý của Nhà nước hoặc doanh nghiệp. Việc mua bán các loại đất này thường thông qua giấy viết tay, không có xác nhận từ chính quyền địa phương, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý.

Người mua sẽ gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sử dụng hợp pháp, không thể sang tên, không thể dùng để vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng hợp pháp cho bên thứ ba.

- Khó xin giấy phép xây dựng: Nếu đất nằm trong khu vực chưa được quy hoạch rõ ràng hoặc đang bị “treo” quy hoạch, việc xin giấy phép xây dựng gần như không thể, hoặc phải mất nhiều thời gian và công sức để hợp thức hóa.

- Nguy cơ bị thu hồi không đền bù đầy đủ: Đất xen kẹt, nhất là đất không có sổ đỏ, dễ bị Nhà nước thu hồi khi có quy hoạch mới. Khi đó, việc không được đền bù hoặc đền bù với giá thấp là rủi ro hoàn toàn có thể xảy ra.

- Dễ phát sinh tranh chấp: Do lịch sử sử dụng đất không rõ ràng, nhiều mảnh đất xen kẹt dễ vướng vào tranh chấp quyền sử dụng giữa các hộ dân, hoặc bị lấn chiếm mà không có cơ sở pháp lý để giải quyết.

Vì vậy, việc mua đất xen kẹt có thể là cơ hội đầu tư hấp dẫn nhờ mức giá thấp và tiềm năng sinh lời nếu quy hoạch thay đổi tích cực. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý, khó khăn trong xây dựng và khả năng bị thu hồi là những yếu tố không thể xem nhẹ.

Do đó, chỉ nên mua đất xen kẹt khi đã tìm hiểu kỹ quy hoạch khu vực, có phương án pháp lý rõ ràng và chấp nhận được mức rủi ro đi kèm. Với người mua để ở lâu dài hoặc đầu tư an toàn, đất xen kẹt không phải là lựa chọn tốt nhất.

(*) Trên đây là thông tin "Đất xen kẹt là gì? Có nên mua đất xen kẹt không?"

Đất xen kẹt là gì? Có nên mua đất xen kẹt không? (Hình từ Internet)

Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?

Theo khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc sử dụng đất phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng đất

Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng mục đích sử dụng đất.

2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

 Như vậy, đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở trên đó. Nếu đất xen kẹt là đất ở thì được phép xây nhà trên đất xen kẹt. Việc xây dựng nhà ở trên đất xen kẹt phải tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.