Có nên mua nhà đã qua sử dụng tại TPHCM?

Nội dung chính

Có nên mua nhà đã qua sử dụng tại TPHCM?

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và giá nhà liên tục tăng cao, nhà đã qua sử dụng trở thành một trong những lựa chọn được cân nhắc nhiều khi mua nhà tại TPHCM. Tuy nhiên, đây không phải là quyết định nên đưa ra dựa trên cảm tính hoặc yếu tố giá bán đơn thuần, mà cần được đánh giá toàn diện trên các khía cạnh tài chính, pháp lý, hiện trạng công trình và mục tiêu sử dụng dài hạn.

Xét về giá mua và khả năng tiếp cận, nhà đã qua sử dụng thường có mức giá thấp hơn nhà xây mới hoặc nhà trong các dự án mới mở bán cùng khu vực. Điều này giúp người mua có cơ hội sở hữu nhà ở những vị trí đã hình thành dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh và tiện ích sẵn có. Đối với người mua ở thực, đặc biệt là gia đình cần ổn định cuộc sống sớm, đây là lợi thế rõ rệt so với việc chờ đợi dự án mới hoặc tự xây nhà.

Về vị trí và môi trường sống, phần lớn nhà đã qua sử dụng nằm trong khu dân cư hiện hữu, nơi hệ thống giao thông, trường học, chợ, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu đã đi vào hoạt động ổn định. Người mua có thể trực tiếp quan sát mật độ dân cư, an ninh khu vực, tình trạng ngập nước, tiếng ồn và chất lượng sinh hoạt trước khi quyết định. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với nhà ở hình thành trong tương lai, nơi các yếu tố này chỉ được đánh giá trên quy hoạch.

Tuy nhiên, chất lượng công trình là rủi ro lớn nhất khi mua nhà đã qua sử dụng. Theo thời gian, kết cấu móng, tường, sàn, hệ thống điện nước và khả năng chống thấm có thể đã xuống cấp. Nếu không được kiểm tra kỹ, người mua có thể phải đối mặt với chi phí sửa chữa lớn sau khi nhận nhà. Do đó, cần đánh giá tổng thể hiện trạng công trình, xem xét lịch sử sửa chữa, cải tạo và khả năng nâng cấp trong tương lai, đặc biệt với các căn nhà có tuổi đời cao.

Yếu tố pháp lý khi mua nhà đã qua sử dụng cần được đặt lên hàng đầu. Người mua cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đảm bảo thông tin pháp lý trùng khớp với hiện trạng xây dựng. Ngoài ra, cần xác minh nhà không thuộc diện tranh chấp, thế chấp, không vướng quy hoạch hoặc lộ giới. Với nhà riêng lẻ trong khu dân cư, việc kiểm tra chỉ giới xây dựng và giấy phép xây dựng ban đầu là bước không thể bỏ qua.

Xét về khả năng cải tạo và chi phí phát sinh, nhà đã qua sử dụng cho phép người mua chủ động điều chỉnh không gian sống theo nhu cầu. Tuy nhiên, chi phí cải tạo, hoàn thiện nội thất và bảo trì cần được tính toán ngay từ đầu để tránh vượt ngân sách. Trong nhiều trường hợp, tổng chi phí mua và sửa chữa có thể tiệm cận giá nhà mới nếu không kiểm soát tốt.

Từ góc độ đầu tư, nhà đã qua sử dụng tại các khu vực dân cư ổn định có lợi thế về khả năng khai thác cho thuê ngay, tạo dòng tiền sớm. Tuy nhiên, giá thường phụ thuộc lớn vào vị trí và quy hoạch khu vực. Nhà nằm trong khu vực đã phát triển hoàn chỉnh thường tăng giá chậm hơn so với nhà mới tại các khu vực đang đô thị hóa mạnh, do đó chiến lược đầu tư cần được xác định rõ ràng ngay từ đầu.

Theo đó, việc mua nhà đã qua sử dụng tại TPHCM là lựa chọn phù hợp trong trường hợp người mua ưu tiên ở thực, cần nhà ở ngay, muốn tiếp cận khu vực đã có hạ tầng hoàn chỉnh và có khả năng kiểm soát tốt pháp lý cũng như chi phí cải tạo. Ngược lại, với những người mua đặt nặng yếu tố đầu tư tăng giá mạnh trong ngắn hạn hoặc không có kinh nghiệm đánh giá hiện trạng công trình, nhà đã qua sử dụng có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Có nên mua nhà đã qua sử dụng tại TPHCM? Mua nhà đã qua sử dụng tại TPHCM dưới 8 tỷ nên ưu tiên khu vực nào? (Hình từ Internet)

Mua nhà đã qua sử dụng tại TPHCM dưới 8 tỷ nên ưu tiên khu vực nào?

Với ngân sách dưới 8 tỷ đồng, người mua nhà đã qua sử dụng tại TPHCM cần xác định rõ mục tiêu ở thực lâu dài, hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo giá trị tài sản về sau. Trong phân khúc này, nhà tại khu vực trung tâm rất hạn chế, vì vậy lựa chọn phù hợp nhất là các quận nội đô mở rộng và vùng ven đã hình thành dân cư ổn định. Cụ thể, người mua có thể ưu tiên các khu vực sau:

(1) Gò Vấp

Gò Vấp là một trong những quận có nhu cầu ở thực cao, dân cư đông đúc và hệ thống tiện ích đầy đủ. Với ngân sách dưới 8 tỷ, người mua có thể tìm được nhà đã qua sử dụng trong hẻm, diện tích vừa phải, kết cấu cũ nhưng vẫn đảm bảo sử dụng ổn định. Giá nhà tại Gò Vấp tăng chậm nhưng đều, phù hợp với người mua để ở lâu dài hoặc kết hợp cho thuê.

(2) Tân Bình

Tân Bình sở hữu lợi thế lớn về vị trí khi kết nối nhanh với các quận trung tâm và khu vực sân bay. Nhà dưới 8 tỷ tại Tân Bình thường là nhà hẻm, diện tích không lớn nhưng giá trị sử dụng cao nhờ tiện ích xung quanh hoàn chỉnh. Khu vực này phù hợp với người mua cần đi lại thường xuyên, làm việc tại trung tâm hoặc kinh doanh nhỏ.

(3) Thành phố Thủ Đức (Quận 9, Thủ Đức cũ)

Khu vực này có nguồn cung nhà đã qua sử dụng đa dạng, từ nhà hẻm đến nhà trong khu dân cư mới hình thành. Với dưới 8 tỷ, người mua có thể tiếp cận các căn nhà có diện tích tốt hơn so với nội đô. Thủ Đức phù hợp với gia đình trẻ, người mua xác định ở lâu dài và kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ quy hoạch và lộ giới.

(4) Bình Tân

Bình Tân là lựa chọn phù hợp với người mua ưu tiên chi phí. Nhà dưới 8 tỷ tại khu vực này thường có diện tích khá, nằm trong khu dân cư hiện hữu, đường nội bộ ổn định. Mặc dù khoảng cách di chuyển vào trung tâm xa hơn, nhưng bù lại người mua có thể sở hữu nhà rộng hơn so với các quận khác trong cùng tầm giá.

(5) Quận 8

Quận 8 có lợi thế tiếp giáp nhiều quận trung tâm phía Nam, mức giá nhà mềm hơn so với Quận 5 và Quận 10. Nhà đã qua sử dụng dưới 8 tỷ tại Quận 8 chủ yếu tập trung ở các khu dân cư cũ, hẻm xe máy hoặc hẻm nhỏ. Phù hợp với người mua ở thực, ngân sách vừa phải và không đặt nặng yếu tố vị trí mặt tiền.

(6) Quận 12

Quận 12 là khu vực có nhiều nhà đã qua sử dụng trong tầm giá dưới 8 tỷ, đặc biệt là nhà hẻm và nhà khu dân cư lâu năm. Diện tích sử dụng tương đối tốt, môi trường sống ổn định, phù hợp với gia đình có kế hoạch an cư lâu dài. Nhược điểm là thời gian di chuyển về trung tâm khá xa.

(7) Hóc Môn

Hóc Môn phù hợp với người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy diện tích và chi phí thấp. Nhà dưới 8 tỷ tại đây thường có diện tích lớn, dễ cải tạo, phù hợp gia đình đông người hoặc mua để ở lâu dài. Tuy nhiên, cần ưu tiên khu vực dân cư hiện hữu và kiểm tra kỹ pháp lý đất ở.

(8) Nhà Bè

Nhà Bè là khu vực đang phát triển, nguồn cung nhà đã qua sử dụng dưới 8 tỷ tương đối nhiều. Nhà tại đây phù hợp với người mua xác định ở lâu dài, môi trường sống yên tĩnh. Khi mua nhà tại Nhà Bè, cần quan tâm đến hạ tầng kết nối và tình trạng ngập nước từng khu vực.

Với ngân sách dưới 8 tỷ đồng việc lựa chọn đúng khu vực, kết hợp kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà sẽ giúp người mua đảm bảo nhu cầu ở thực và giữ được giá trị tài sản trong dài hạn.

Quyền của bên mua nhà đã qua sử dụng tại TPHCM

Tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định quyền của bên mua nhà đã qua sử dụng tại TPHCM như sau:

(1) Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;

- Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

- Quyền khác theo hợp đồng.

(2) Ngoài các quyền quy định tại (1), bên thuê mua còn có các quyền sau đây:

- Cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

- Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;

- Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra;

- Có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.