Thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 là bao nhiêu tại TP.HCM?

Nội dung chính

Thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 là bao nhiêu tại TP.HCM?

Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Căn cứ tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

[...]

11. Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

[...]

Như vậy, Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 là bao nhiêu tại TP.HCM?

Khi chuyển mục đích sử dụng đất vào năm 2025 tại TP.HCM thì bạn cần phải nộp một số thuế, phí, lệ phí như sau:

(1) Tiền sử dụng đất

Căn cứ tại khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ tại Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

1. Diện tích đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định này.

2. Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định này.

3. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 17, 18 và 19 Nghị định này.

Như vậy, căn cứ tính tiền sử dụng đất sẽ dựa vào 3 tiêu chí như sau:

- Diện tích đất tính tiền sử dụng đất

- Giá đất tính tiền sử dụng đất

- Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Dưới đây là cách tính tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể:

(1) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) được tính như sau:

Trong đó:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

Lưu ý:

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) .

- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

(2) Trường hợp đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (Căn cứ tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) được tính như sau:

- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

- Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

- Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

- Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

Lưu ý: Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0) (Căn cứ tại điểm c khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP).

(2) Lệ phí trước bạ

Căn cứ tại khoản 1 điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định thì nhà đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ, trong đó:

- Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

- Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Căn cứ tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất như sau:

- Đối với đất:

+ Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

+ Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m² do UBND cấp tỉnh quy định

- Trường hợp nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m² do UBND cấp tỉnh quy định

- Đối với nhà:

+ Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

+ Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 do UBND cấp tỉnh quy định x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

(3) Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định thì đây là khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và mỗi địa bàn sẽ có mức thu khác nhau.

Ví dụ: Căn cứ tại Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM quy định như sau:

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất mà công việc thực hiện theo hồ sơ thì phí thẩm định hồ sơ về đất là 600.000 đồng, hồ sơ tài sản là 710.000 đồng, hồ sơ về đất và tài sản gắn liền với đất là 900.000 đồng.

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất mà công việc thực hiện theo thửa đất thì phí thẩm định hồ sơ về đất là 20.000 đồng, hồ sơ tài sản là 20.000 đồng, hồ sơ về đất và tài sản gắn liền với đất là 40.000 đồng.

(4) Lệ phí cấp sổ đỏ

Căn cứ tại Phụ lục 1C ban hành kèm theo Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND, lệ phí cấp sổ đỏ năm 2025 TP Hồ Chí Minh cụ thể như sau:

Kể từ ngày 1/7, khi làm sổ đỏ tại TP.HCM thì số tiền cần phải nộp sẽ được tính theo mức thu mới quy định tùy vào loại giấy chứng nhận, đối tượng (cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức), cụ thể như sau:

(1) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đối với cá nhân, hộ gia đình tại các Quận thì phí làm sổ đỏ hết 25.000 đồng và miễn phí tại các huyện.

- Đối với tổ chức, lệ phí cấp sổ đỏ năm 2025 ở TP Hồ Chí Minh 100.000 đồng/giấy.

(2) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Đối với cá nhân, hộ gia đình tại các Quận, huyện thì phí làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hết 100.000 đồng.

- Đối với tổ chức dưới 500 m2 thì hết 200.000 đồng.

- Đối với tổ chức từ 500m2 đến dưới 1.000m2 hết 350.000 đồng.

- Đối với tổ chức trên 1.000m2 hết 500.000 đồng.

(3) Cấp giấy chứng nhận chỉ có tài sản gắn liền với đất

- Đối với cá nhân, hộ gia đình tại các Quận, huyện thì phí làm chứng nhận chỉ có tài sản gắn liền với đất hết 100.000 đồng.

- Đối với tổ chức dưới 500 m2 thì hết 200.000 đồng.

- Đối với tổ chức từ 500m2 đến dưới 1.000m2 hết 350.000 đồng.

- Đối với tổ chức trên 1.000m2 hết 500.000 đồng.

Bên cạnh đó, căn cứ tại Điều 2 Nghị quyết 07/2024/NQ-HĐND quy định như sau:

Điều 2. Mức thu lệ phí trong thực hiện thủ tục hành chính áp dụng dịch vụ công trực tuyến

Mức thu lệ phí trong thực hiện thủ tục hành chính thông qua dịch vụ công trực tuyến bằng 0 đồng đối với 05 loại lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân Thành phố. Cụ thể đối với các loại lệ phí sau:

1. Lệ phí hộ tịch.

2. Lệ phí cấp giấy phép lao động cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

3. Lệ phí đăng ký kinh doanh.

4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

5. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng.

Vì vậy, nếu như bạn thực hiện thủ tục hành chính đối với lệ phí cấp sổ đỏ thông qua dịch vụ công trực tuyến tại TP.HCM thì mức phí cấp sổ đỏ sẽ là 0 đồng.

(5) Thuế thu nhập cá nhân (trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất)

Căn cứ tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Như vậy, để chuyển mục đích sử dụng đất 2025 tại TP.HCM thì bạn cần phải đóng các loại thuế, phí và lệ phí đã nêu trên.

Thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 là bao nhiêu tại TP.HCM? (Hình từ Internet)

Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định về chuyển các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép như sau:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

[...]

Như vậy, sẽ có 7 trường hợp mà khi chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?

Căn cứ tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

(2) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

- Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

- Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(4) Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

(5) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

(6) Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều 227 Luật Đất đai 2024.