Dự án nào phải lập quy hoạch chi tiết 1/500? Quy trình lập khu quy hoạch 1/500 tại TPHCM chi tiết nhất

Nội dung chính

Dự án nào phải lập quy hoạch chi tiết 1/500

Quy hoạch 1/500 được hiểu như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì quy hoạch 1/500, còn gọi là đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, là loại quy hoạch thể hiện chi tiết việc sử dụng đất, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho từng lô đất trong khu vực quy hoạch.

Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.

Dự án nào cần lập quy hoạch chi tiết 1/500?

Căn cứ tại Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 72/2019/NĐ-CP, Nghị định 37/2010/NĐ-CP như sau:

Các khu chức năng trong và ngoài đô thị được thực hiện lập quy hoạch xây dựng theo quy định tại Nghị định 44/2015/NĐ-CP.

Trước khi lập dự án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt.

Các khu chức năng có quy mô trên 500 ha cần phải được lập quy hoạch chung xây dựng, đảm bảo phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, vùng huyện, quy hoạch đô thị. Quy hoạch chung xây dựng khu chức năng được phê duyệt là cơ sở lập quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500.

Các khu vực chức năng có quy mô trên 500 ha được lập quy hoạch 1/2000 làm cơ sở lập quy hoạch 1/500 và xác định dự án đầu tư xây dựng, nếu được xác định trong quy hoạch chung đô thị đã được phê duyệt.

Các khu vực trong khu chức năng thuộc đối tượng phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng, khi thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng để cụ thể hóa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu xây dựng (đối với trường hợp quy định phải lập quy hoạch phân khu xây dựng), làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và triển khai các công việc khác theo quy định của pháp luật liên quan. 

Không bắt buộc lập quy hoạch 1/500 nếu thuộc các lô đất quy mô nhỏ sau:

Các lô đất này được lập theo quy trình rút gọn (gọi là quy hoạch tổng mặt bằng), không cần lập quy hoạch 1/500, nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:

- Dự án do một chủ đầu tư thực hiện hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập.

- Quy mô nhỏ hơn 2 ha đối với dự án nhà chung cư/khu chung cư.

- Quy mô nhỏ 10 ha đối với nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến).

- Quy mô nhỏ hơn 5 ha đối với các trường hợp khác.

- Khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung (nếu thuộc khu vực không yêu cầu lập quy hoạch 1/2000).

Dự án nào phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 (Hình từ Internet)

Quy trình lập khu quy hoạch 1/500 tại TPHCM chi tiết nhất

(1) Trình tự các bước lập khu quy hoạch 1/500 tại TPHCM 

Bước 1: Tổ chức, cá nhân chuẩn bị hồ sơ theo quy định và nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở Quy hoạch – Kiến trúc (Địa chỉ: Số 168 Pasteur - Phường Bến Nghé - Quận 1), từ thứ hai đến thứ sáu và sáng thứ bảy (buổi sáng từ 07 giờ 30 phút đến 11 giờ 30 phút, buổi chiều từ 13 giờ 00 phút đến 17 giờ 00 phút).

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở Quy hoạch – Kiến trúc tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của các giấy tờ có trong hồ sơ:

+ Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ: Chuyên viên nhận, lập và giao biên nhận cho người nộp hồ sơ;

+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ: Chuyên viên hướng dẫn, giải thích để cá nhân, tổ chức bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; trả lại hồ sơ kèm theo phiếu yêu cầu bổ sung hồ sơ cho người nộp hồ sơ.

Bước 3: Trong thời hạn quy định kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Quy hoạch – Kiến trúc xem xét thẩm định.

Ghi chú:

- Tờ trình đề nghị thẩm định: bên cạnh các nội dung lập đồ án cần bổ sung các vấn đề về:

Công tác lựa chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch đảm bảo tuân thủ quy định tại Điều 12 Nghị định 37/2010/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 và khoản 4 Điều 1 Nghị định 72/2019/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định 44/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.

Giải trình, tiếp thu ý kiến đóng góp của cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư có liên quan về đồ án.

- Số lượng và quy cách của bản vẽ hạ tầng kỹ thuật được xác định tại Quyết định phê duyệt nhiệm vụ.

(2) Văn bản pháp lý có liên quan:

- Bản đồ địa hình phục vụ lập đồ án quy hoạch chi tiết do cơ quan quản lý nhà nước về bản đồ cấp hoặc do cơ quan chuyên môn khảo sát, đo đạc lập, bảo đảm yêu cầu về chất lượng và kỹ thuật theo quy định về hoạt động đo đạc và bản đồ.

- Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.

- Pháp lý về chủ đầu tư: một trong số các văn bản sau:

Văn bản giao làm chủ đầu tư của người quyết định đầu tư đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc dự án sử dụng vốn nhà nước theo quy định của pháp luật có liên quan (dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công).

Quyết định thành lập doanh nghiệp dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (dự án PPP) theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư đối với dự án PPP.

Văn bản công nhận là chủ đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố theo quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Văn bản chấp thuận nhà đầu tư; hoặc lựa chọn nhà đầu tư đối với trường hợp có liên quan “Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” và “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu”.

- Văn bản tổng hợp và hồ sơ lấy ý kiến của cộng đồng dân cư có liên quan đến đồ án quy hoạch chi tiết.

- Văn bản ý kiến của các cơ quan, tổ chức có liên quan có liên quan đến đồ án quy hoạch chi tiết.

- Các văn bản pháp lý có liên quan khác.

(3) Thành phần bản vẽ:

Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000.

Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan, hạ tầng xã hội và đánh giá đất xây dựng. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.
Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.

Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.

Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.

Bản đồ quy hoạch giao thông, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và hành lang bảo vệ các tuyến hạ tầng kỹ thuật. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.

Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.

Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500;

Bản vẽ xác định các khu vực xây dựng công trình ngầm: Các công trình công cộng ngầm, các công trình cao tầng có xây dựng tầng hầm (nếu có). Thể hiện trên nền bản đồ địa hình theo tỷ lệ thích hợp.

Các bản vẽ thiết kế đô thị theo quy định của Bộ Xây dựng tại Thông tư số 06/2013/TT-BXD.

(4) Nội dung thuyết minh:

Xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn khu vực quy hoạch; chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về bố trí công trình đối với từng lô đất; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất.

Xác định vị trí, quy mô các khu đặc trưng cần kiểm soát, các nội dung cần thực hiện để kiểm soát và các quy định cần thực hiện.
Các giải pháp về thiết kế đô thị, kiến trúc công trình cụ thể và cảnh quan khu vực quy hoạch.

Xác định các khu vực xây dựng công trình ngầm (các công trình công cộng ngầm, các công trình nhà cao tầng có xây dựng tầng hầm, …).
Phân tích, đánh giá về tác động môi trường phù hợp với nội dung đánh giá môi trường chiến lược trong quy hoạch chung đã được phê duyệt.
Dự kiến sơ bộ về tổng mức đầu tư; đề xuất giải pháp về nguồn vốn và tổ chức thực hiện.

Thuyết minh đồ án quy hoạch chi tiết đô thị phải có bảng biểu thống kê, phụ lục tính toán, hình ảnh minh họa và hệ thống sơ đồ, bản vẽ thu nhỏ khổ A3 với ký hiệu và ghi chú rõ ràng, được sắp xếp kèm theo nội dung cho từng phần của thuyết minh liên quan.

(5)  Nội dung Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch chi tiết:

Tuân thủ quy định tại Khoản 2 Điều 35 Luật Quy hoạch đô thị và phải có các bản vẽ thu nhỏ kèm theo gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

Ranh giới, phạm vi khu vực quy hoạch.

Vị trí, ranh giới, chức năng, quy mô các lô đất trong khu vực quy hoạch; chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cốt xây dựng đối với từng lô đất; chiều cao, cốt sàn và trần tầng một, hình thức kiến trúc và hàng rào công trình, vật liệu xây dựng của các công trình; chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu cụ thể về kỹ thuật đối với từng tuyến đường, ngõ phố; phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật.

Vị trí, quy mô và phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn đối với công trình ngầm.
Bảo tồn, cải tạo, chỉnh trang công trình kiến trúc, di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh, địa hình cảnh quan và bảo vệ môi trường.

(6)  Phụ lục kèm theo thuyết minh:

Các giải trình, giải thích, luận cứ bổ sung cho thuyết minh; bản vẽ minh họa; các số liệu tính toán. Phụ lục đính kèm văn bản pháp lý liên quan

Lưu ý: Thông tin được cung cấp nhằm mục đích tham khảo, có thể thay đổi tùy theo quy định pháp luật hiện hành.

Định hướng Quy hoạch đô thị Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai là gì?

Ngày 22/08/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 891/QĐ-TTg năm 2024 về việc phê duyệt quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.

Căn cứ quy định tại Điều 1 Quyết định 891/QĐ-TTg năm 2024, định hướng quy hoạch đô thị của Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai như sau

- Xây dựng và phát triển Thành phố Hồ Chí Minh có vị thế nổi trội về kinh tế và đổi mới sáng tạo khu vực Đông Nam Á; thu hút các định chế tài chính và tập đoàn kinh tế quốc tế trở thành trung tâm động lực thúc đẩy phát triển vùng Đông Nam Bộ, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước; hội nhập quốc tế sâu rộng; tiến tới phát triển ngang tầm các đô thị lớn trên thế giới, trở thành trung tâm tài chính, dịch vụ của châu Á; xây dựng các thành phố trực thuộc, đô thị vệ tinh liên kết với đô thị trung tâm tạo thành đô thị hạt nhân của vùng đô thị Thành phố Hồ Chí Minh.

- Quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố toàn cầu, hiện đại, năng động; chuyển nhanh sang dịch vụ chất lượng cao, trở thành trung tâm tài chính quốc tế có tính cạnh tranh trong khu vực; đi đầu về công nghiệp công nghệ cao, khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, giáo dục, đào tạo, y tế chuyên sâu và là đầu mối giao thương với quốc tế.

Khai thác lợi thế sông Sài Gòn và sông Đồng Nai tạo lập hình ảnh thương hiệu đô thị. Chú trọng khai thác không gian ngầm gắn với khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị. Nghiên cứu khai thác tiềm năng và lợi thế để phát triển khu vực Thủ Đức, Cần Giờ trở thành động lực tăng trưởng mới cho Thành phố Hồ Chí Minh.