Các dự án được gỡ vướng theo điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 Biên Hòa Đồng Nai
Nội dung chính
Các dự án được gỡ vướng theo điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 Biên Hòa Đồng Nai
Vị trí phân khu C4:
Phân khu C4 gồm toàn bộ xã Long Hưng và một phần xã Tam Phước thuộc đơn vị hành chính Thành phố Biên Hòa, có ranh giới được xác định như sau:
- Phía Bắc giáp: sông Bến Gỗ, xã An Hòa.
- Phía Nam giáp: sông Vàm Cái Sức và sông Trong, xã Tam Phước.
- Phía Đông giáp: sông Bến Gỗ, sông Giữa, sông Buông và sông Trong, xã An Hòa và xã Phước Tân.
- Phía Tây giáp: sông Đồng Nai, TP Thủ Đức Tp Hồ Chí Minh.
Nhiều năm qua, một số khu vực trọng điểm phía Nam thành phố Biên Hòa tuy đã được quy hoạch là khu đô thị nhưng vẫn không thể triển khai đúng tiến độ.
Nguyên nhân chính nằm ở việc các dự án được phê duyệt từ rất sớm với quy hoạch chi tiết 1/500, nhưng lại không còn phù hợp với định hướng phát triển chung của thành phố về sau. Sự lệch pha giữa quy hoạch chi tiết và quy hoạch tổng thể khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng dở dang, không đủ điều kiện pháp lý để xây dựng hoặc mở bán.
Thế nào là quy hoạch 1/500? Quy hoạch 1/500 là tên gọi của loại bản đồ khu quy hoạch. Loại bản đồ này là cơ sở để xác định mốc lộ giới khu vực được quy hoạch và cũng là căn cứ để kêu gọi đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, giải tỏa đền bù. Theo khoản 2 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 sửa đổi 2018 bản vẽ đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỉ lệ 1/500. Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là quy hoạch tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án cụ thể, là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng. |
Tháng 5/2025, UBND tỉnh Đồng Nai đã chính thức ban hành Quyết định 1746/QĐ-UBND 2025 điều chỉnh lại phân khu C4. Đây là khu vực có diện tích 1.500ha, bao gồm xã Long Hưng, một phần xã Tam Phước và khu vực cù lao Phước Hưng.
Trong đợt điều chỉnh này, tỉnh đã tăng quy mô dân số từ mức dự kiến cũ lên 140.000 người, đồng thời phân bổ lại mật độ xây dựng, đất ở, cây xanh, đất công cộng và đất giao thông cho phù hợp với tình hình thực tế.
Một số thay đổi đáng chú ý gồm việc bổ sung thêm quỹ đất cho nhà ở cao tầng, bố trí thêm khu vực dành cho nhà ở xã hội, sắp xếp lại các tuyến đường chính trong nội khu và cập nhật lại chiều cao xây dựng tối đa cho các công trình từ 15 đến 25 tầng.
Bên cạnh đó, việc điều chỉnh còn cho phép xây dựng không gian ngầm trong khu đô thị, đặc biệt là các bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật chìm, vốn là điều kiện cần để đáp ứng yêu cầu dân số tăng mạnh.
[1] Các dự án được gỡ vướng theo điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 Biên Hòa Đồng Nai
Tại khu dân cư Long Hưng
Điều chỉnh chức năng tại Ô A-OCT-12, 13, 14, 17 và 15 thành đất tầng 25 tầng.
Điều chỉnh các khu vực đất hạ tầng kỹ thuật.
Tại khu đô thị Waterfont
Điều chỉnh chiều rộng quy hoạch đất hành lang cây xanh ven sông.
Điều chỉnh đất hạ tầng kỹ thuật.
Điều chỉnh chức năng sử dụng đất, đất công viên cây xanh.
Điều chỉnh đất công viên cây xanh khu ở.
Điều chỉnh đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất công cộng (văn hóa, y tế, giáo dục...) và đất công viên cây xanh khu ở.
Điều chỉnh đất ở và đất công trình công cộng (văn hóa, y tế, giáo dục...)
Điều chỉnh bổ sung một số vị trí đất ở thấp tầng thành đất ở cao tầng.
Tại khu đô thị Aquacity
Điều chỉnh đất ở cao tầng thành đất ở thấp tầng.
Điều chỉnh chức năng thương mại dịch vụ.
Điều chỉnh chiều rộng quy hoạch đất hành lang cây xanh ven sông.
Điều chỉnh đất cây xanh, đất ở, đất hạ tầng kỹ thuật.
Điều chỉnh đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất công cộng trong đơn vị ở (văn hóa, y tế, giáo dục, thương mại dịch vụ...).
Điều chỉnh đất công viên cây xanh khu ở.
Điều chỉnh đất công trình công cộng (văn hóa, y tế, giáo dục,...).
Tại khu đô thị Cù lao Phước Hưng
Điều chỉnh chiều rộng quy hoạch đất hành lang cây xanh ven sông.
Điều chỉnh đất ở, đất công trình công cộng, thương mại, công viên cây xanh.
Điều chỉnh hoàn đổi vị trí đất công trình công cộng (văn hóa, y tế, giáo dục, thương mại dịch vụ...) và đất công viên cây xanh trong đơn vị ở.
Điều chỉnh hồ điều hòa - cảnh quan.
Điều chỉnh đất hạ tầng kỹ thuật.
Điều chỉnh đất ở cao tầng thành đất ở thấp tầng.
Bổ sung 2 vị trí đất ở cao tầng để bố trí nhà ở xã hội.
Điều chỉnh hướng tuyến cầu qua Cù lao Phước Hưng.
[2] Tháo gỡ vướng mắc pháp lý giữa Đồng Nai và các địa phương khác
Tiêu chí | Đồng Nai (Phân khu C4) | TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa |
---|---|---|
Giải pháp tháo gỡ | Tỉnh chủ động điều chỉnh quy hoạch phân khu, cập nhật chỉ tiêu dân số, đất ở, hạ tầng | Áp dụng Nghị quyết 170/2024/QH15, cho phép xử lý linh hoạt theo từng trường hợp cụ thể |
Thời điểm tháo gỡ | Tháng 5/2025 theo Quyết định 1746/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai | Từ 1/4/2025 khi Nghị quyết 170/2024/QH15 có hiệu lực |
Dự án được hưởng lợi | Aqua City, Izumi City, Long Hưng, Đồng Nai Waterfront | Lakeview City, The Water Bay, The Prive (tên cũ: Gem Riverside) |
Phương thức xử lý | Điều chỉnh tổng thể quy hoạch để tạo sự đồng bộ ngay từ đầu | Gỡ từng phần vướng mắc theo nhóm vấn đề (định giá đất, giấy phép, nghĩa vụ tài chính...) |
[3] Ảnh hưởng từ việc gỡ vướng theo điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 Biên Hòa Đồng Nai
Việc gỡ vướng và điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 Biên Hòa, Đồng Nai sẽ mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản tại khu vực này trong những năm tới. Sự điều chỉnh này giúp khơi thông nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân trong khu vực.
Đồng thời, khi các dự án lớn được triển khai, hạ tầng giao thông và các công trình công cộng sẽ được nâng cấp, giúp kết nối các khu vực, giảm ùn tắc giao thông và cải thiện chất lượng sống của cư dân.
Từ góc độ đầu tư, sự trở lại của các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý sẽ giúp tạo lại niềm tin cho thị trường sau thời gian dài gián đoạn.
Các nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn khi chọn những dự án đã có pháp lý rõ ràng, không lo ngại về tiến độ hay các vướng mắc pháp lý. Điều này thúc đẩy sự quay lại của dòng vốn đầu tư, cả trong và ngoài nước, đặc biệt là vào những khu vực có tiềm năng phát triển như Biên Hòa.
Khi nguồn cung nhà ở hợp pháp tăng lên cùng với sự cải thiện của hạ tầng, giá trị bất động sản khu vực này sẽ có xu hướng tăng trong dài hạn, mang lại cơ hội sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư.
Các dự án được gỡ vướng theo điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 Biên Hòa Đồng Nai (Hình từ Internet)
Trình tự, thủ tục điều chỉnh quy hoạch được quy định thế nào?
Theo quy định tại Điều 54 Luật Quy hoạch 2017 về trình tự, thủ tục và thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch như sau:
Điều 54. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch
1. Chính phủ trình Quốc hội quyết định chủ trương điều chỉnh quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia và quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Bộ, cơ quan ngang Bộ trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương điều chỉnh quy hoạch ngành quốc gia thuộc thẩm quyền tổ chức lập.
Bộ Kế hoạch và Đầu tư trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương điều chỉnh quy hoạch vùng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương điều chỉnh quy hoạch tỉnh.
2. Trình tự, thủ tục điều chỉnh, công bố và cung cấp thông tin điều chỉnh quy hoạch được thực hiện như đối với việc lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố và cung cấp thông tin quy hoạch quy định tại Chương II và Chương III của Luật này.
3. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong quy hoạch những nội dung được điều chỉnh.
Như vậy, Chính phủ trình Quốc hội quyết định chủ trương điều chỉnh quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia và quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Bộ, cơ quan ngang Bộ trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương điều chỉnh quy hoạch ngành quốc gia thuộc thẩm quyền tổ chức lập.
Bộ Kế hoạch và Đầu tư trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương điều chỉnh quy hoạch vùng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương điều chỉnh quy hoạch tỉnh.
Và trình tự, thủ tục điều chỉnh, công bố và cung cấp thông tin điều chỉnh quy hoạch được thực hiện như đối với việc lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố và cung cấp thông tin quy hoạch theo quy định.
Đất nằm trong quy hoạch có được xây dựng nhà ở không?
Liên quan đến vấn đề này, căn cứ theo khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 có thể chia ra 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Điều này có nghĩa là người dân không bị ảnh hưởng ngay lập tức từ quy hoạch cho đến khi có kế hoạch cụ thể.
Trường hợp 2: Đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc theo quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024
Nếu đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc theo quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Tuy nhiên đối với diện tích đất này sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm mà chỉ có thể được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Như vậy, nếu rơi vào trường hợp 1, người có quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể xây dựng nhà ở như bình thường.
Nếu thuộc trường hợp 2 thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn,...tuy nhiên không được xây dựng mới nhà ở, công trình mà chỉ được xây dựng theo giấy phép có thời hạn hoặc cải tạo, sửa chữa lại nhà ở hiện có mà thôi.
Các quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong bối cảnh quy hoạch và thu hồi đất, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong việc thực hiện các dự án phát triển.