|
BỘ XÂY
DỰNG
--------
|
CỘNG HÒA
XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số :
37/2009/TT-BXD
|
Hà Nội,
ngày 01 tháng 12 năm 2009
|
THÔNG
TƯ
HƯỚNG
DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ
Căn cứ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của
Quốc hội khoá 11;
Căn cứ Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ quy
định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Bộ Xây dựng hướng dẫn
phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, như sau:
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1.
Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
1. Phạm vi điều chỉnh
: Thông tư này hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ đối với
nhà chung cư và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích
là nhà ở (sau đây gọi chung là nhà chung cư); không bao gồm nhà chung cư xây
dựng theo Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg về một
số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao
đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê; Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát
triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê; Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát
triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị ngày 24/4/2009 của
Thủ tướng Chính phủ.
2. Đối tượng áp dụng
: Thông tư này áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xác
định, quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.
Điều 2.
Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư
1. Giá dịch vụ nhà chung
cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi
nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường;
nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập
của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị
nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà
chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải
được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình
thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có
thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thoả thuận đó.
2. Chi phí dịch vụ
nhà chung cư trong giá dịch vụ nhà chung cư được thu, chi theo nguyên tắc tự
thu, tự trang trải và công khai nhằm đảm bảo nhà chung cư hoạt động bình
thường.
3. Các chi phí sử
dụng nhiên liệu, điện, nước, điện thoại, internet và các dịch vụ khác của từng
căn hộ không tính trong giá dịch vụ nhà chung cư, mà do người sử dụng căn hộ
trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó (nếu có hợp đồng sử dụng
riêng) hoặc trả cho doanh nghiệp quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng sử
dụng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và được tính toán cộng thêm phần
hao hụt (nếu có).
4. Chi phí bảo trì là
toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa
chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư; và
không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.
5. Nguồn thu từ kinh
doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có) được
hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy định của Bộ Tài chính và để bù
đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư.
6. Đối với dự án nhà
chung cư có sử dụng dịch vụ cao cấp không thuộc phần sở hữu chung (như tắm hơi,
bể bơi, sân tennis hoặc các dịch vụ cao cấp khác) thì do người sử dụng dịch vụ
cao cấp đó thoả thuận với doanh nghiệp quản lý vận hành; và không tính vào giá
dịch vụ nhà chung cư.
Chương II
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 3.
Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư
1. Nội dung dịch vụ
nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch vụ như: điều khiển và duy trì
hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng
chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây
cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động
bình thường.
2. Giá dịch vụ nhà
chung cư, bao gồm:
2.1. Chi phí dịch vụ
nhà chung cư (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp
quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có));
2.2. Lợi nhuận định
mức hợp lý;
2.3. Thuế giá trị gia
tăng.
3. Nội dung các chi
phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư :
3.1. Chi phí dịch vụ
nhà chung cư, bao gồm:
3.1.1. Chi phí trực
tiếp :
a) Chi phí sử dụng
năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ
công tác vận hành nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện
dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);
b) Chi phí nhân công điều
khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư (bao gồm
thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và
các trang thiết bị khác);
c) Chi phí cho các
dịch vụ trong khu nhà chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác
thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có)
được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán
thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ;
d) Chi phí điện chiếu
sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư;
e) Chi phí văn phòng
phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí
khác của bộ phận quản lý nhà chung cư.
3.1.2. Chi phí quản
lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ nhà
chung cư, bao gồm:
a) Chi phí tiền
lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh
phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý
của doanh nghiệp :
- Chi phí tiền lương
được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp
lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà
nước;
- Chi phí tiền công
được xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thoả ước lao động tập thể giữa
doanh nghiệp quản lý vận hành với người lao động.
- Chi phí BHXH, bảo
hiểm y tế, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân viên theo quy định hiện hành
của Nhà nước.
b) Chi phí khấu hao
TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành. Việc trích, quản lý và sử dụng khấu hao
TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính.
3.1.3. Chi phí cho
Ban quản trị, bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản
trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
3.2. Lợi nhuận định
mức hợp lý cho doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư được tính tối đa là
10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu được từ kinh doanh,
dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (chưa bao gồm
thuế giá trị gia tăng).
3.3. Thuế giá trị gia
tăng: Theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Điều 4.
Xác định giá dịch vụ nhà chung cư
Công thức xác định :
Trong đó :
Gdv - Giá
dịch vụ nhà chung cư cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ
căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng)
(đã bao gồm thuế GTGT);
Q – Tổng chi phí dịch
vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT);
Tdv – Khoản
thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà
chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm);
S – Tổng diện tích
sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần
sở hữu riêng khác (nếu có) (m2);
12 – Tổng số tháng
tính giá sử dụng dịch vụ trong năm;
P – Lợi nhuận định
mức hợp lý (đơn vị tính %);
K1 – Hệ số
giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có);
K2 – Hệ số
phân bổ giá dịch vụ nhà chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục
đích ở như văn phòng, thương mại…) do Ban quản trị nhà chung cư quy định (nếu
có);
T – Thuế suất thuế
giá trị gia tăng.
Điều 5.
Xác định giá dịch vụ nhà chung cư không do doanh nghiệp quản lý vận hành
Đối với nhà chung cư
không do doanh nghiệp quản lý vận hành thì chi phí dịch vụ nhà chung cư không
bao gồm chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được quy định
tại khoản 3.1.2 điều 3 của Thông tư này.
Chương III
QUẢN LÝ GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 6.
Chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư có trách
nhiệm
1. Chủ đầu tư dự án
nhà chung cư căn cứ mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ do UBND
cấp tỉnh quy định để tính toán hiệu quả khi lập dự án và lập phương án mức thu
giá dịch vụ để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, hợp đồng
cung cấp dịch vụ nhà chung cư;
2. Doanh nghiệp quản
lý vận hành chủ động tính toán, xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo hướng
dẫn tại Thông tư này để trình Chủ đầu tư (nếu có) hoặc đơn vị quản lý nhà chung
cư làm cơ sở thông qua Ban quản trị nhà chung cư hoặc các hộ dân cư đang sống
tại nhà chung cư.
3. Ban quản trị nhà
chung cư có trách nhiệm theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành theo nội dung
hợp đồng đã ký kết; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh
nghiệp quản lý vận hành; trực tiếp thu hoặc uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý
vận hành thu giá dịch vụ nhà chung cư.
Điều 7.
Căn cứ điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư
1. Điều kiện phát
triển kinh tế – xã hội của đất nước, địa phương và thu nhập bình quân đầu người
trong từng thời kỳ;
2. Quan hệ cung, cầu
về số lượng dịch vụ, chất lượng dịch vụ nhà chung cư;
3. Sự biến động của
giá cả thị trường hoặc sự thay đổi về cơ chế chính sách của Nhà nước làm tăng
(giảm) 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư và lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp
quản lý vận hành.
Chương IV
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 8.
Trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước
1. Bộ Xây dựng chủ
trì, phối hợp cùng các Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh hướng dẫn, định kỳ tổ chức kiểm
tra, giám sát việc triển khai thực hiện các nội dung của Thông tư này.
2. Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có trách nhiệm:
2.1. Căn cứ vào tình
hình thực tế của địa phương, chi phí hợp lý của các dịch vụ nhà chung cư để quy
định mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư theo từng
cấp nhà, hạng nhà chung cư, chất lượng dịch vụ và tình hình thực tế của địa
phương để áp dụng trên địa bàn tỉnh; đồng thời báo cáo về Bộ Xây dựng để theo
dõi, kiểm tra.
2.2. Căn cứ tình hình
Ngân sách địa phương, thu nhập thực tế của người dân trong từng thời kỳ trên
địa bàn và để khuyến khích người dân ở nhà chung cư nhằm tiết kiệm quỹ đất, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định việc hỗ trợ một phần giá dịch vụ nhà
chung cư.
2.3. Quyết định hoặc
uỷ quyền cho Sở Xây dựng, UBND cấp huyện phê duyệt giá dịch vụ nhà chung cư khi
có tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn.
2.4. Xem xét, rà soát
điều chỉnh mức giá tối đa hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư cho phù hợp với
tình hình thực tế.
2.5. Tổ chức, chỉ
đạo, giám sát và kiểm tra việc thực hiện các quy định của Thông tư này trên địa
bàn tỉnh.
Điều 9.
Trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xác định, quản lý
giá dịch vụ nhà chung cư
1. Doanh nghiệp quản
lý vận hành có trách nhiệm :
a) Tổ chức quản lý,
vận hành và cung cấp các dịch vụ theo đúng thoả thuận trong hợp đồng, đảm bảo
an toàn, an ninh, trật tự, tạo lập nếp sống văn minh đô thị cho người dân sinh
sống trong khu chung cư; đồng thời duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ
sinh môi trường của khu nhà chung cư;
b) Tổ chức thu, chi,
hạch toán giá dịch vụ nhà chung cư và các nguồn thu, chi khác đảm bảo công
khai, minh bạch theo đúng quy định của Nhà nước.
2. Ban quản trị nhà
chung cư có trách nhiệm :
a) Giám sát việc thực
hiện hợp đồng của doanh nghiệp quản lý vận hành; đồng thời định kỳ hàng năm
hoặc đột xuất báo cáo UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện việc thu, chi liên quan đến
giá dịch vụ nhà chung cư nếu UBND cấp đó yêu cầu. Đồng thời, phải niêm yết công
khai việc thu, chi giá dịch vụ nhà chung cư cho người dân biết theo định kỳ mỗi
năm/1 lần hoặc báo cáo đột xuất nếu có trên 50% số hộ dân yêu cầu.
b) Kiểm tra các báo
cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành do doanh nghiệp quản lý vận hành
thực hiện theo hợp đồng đã ký kết và báo cáo với Hội nghị nhà chung cư theo quy
định.
3. Trường hợp, giá
dịch vụ nhà chung cư sau khi được tính đúng, tính đủ theo quy định ở Điều 2 cao hơn mức giá hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư do
UBND cấp tỉnh ban hành mà được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư
hoặc được trên 50% thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư nhất trí thông
qua thì thực hiện theo mức giá và chất lượng dịch vụ như thoả thuận giữa doanh
nghiệp quản lý vận hành và các hộ dân cư; đồng thời báo cáo UBND cấp tỉnh và Bộ
Xây dựng để theo dõi, kiểm tra.
4. Trường hợp xảy ra
tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư thì doanh nghiệp quản lý vận hành được
tạm thu theo mức giá trần hoặc giá trong khung giá dịch vụ nhà chung cư do UBND
cấp tỉnh ban hành cho đến khi giải quyết xong tranh chấp.
5. Khuyến khích các
tổ chức, cá nhân khác thực hiện xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư
theo các quy định của Thông tư này.
Điều 10. Điều
khoản thi hành
1. Thông tư này có
hiệu lực thi hành sau 45 ngày, kể từ ngày ký.
2. Quá trình thực
hiện nếu có vướng mắc, đề nghị tổ chức, cá nhân có liên quan gửi ý kiến phản
ánh về Bộ Xây dựng để xem xét, hướng dẫn./.
|
Nơi nhận:
-
Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
- Toà án ND tối cao; Viện kiểm sát ND tối cao;
- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư pháp;
- Cơ quan TW các đoàn thể;
- Các tập đoàn kinh tế, TCT Nhà nước;
- Công báo;
- Website Chính phủ, Website Bộ Xây dựng;
- Lưu VP,Vụ PC,Vụ KTXD(Th).
|
KT. BỘ
TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Trần Văn Sơn
|