Quyết định 146/2007/QĐ-UBND về Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành

QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY ĐỊNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, ĐẤT VƯỜN, AO TRONG CÙNG THỬA ĐẤT VỚI ĐẤT Ở

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003;

Căn cứ các Nghị định của Chính phủ: số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Căn cứ các Quyết định: số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; số 2746/QĐ-BTC ngày 16/8/2006 của Bộ Tài chính về việc đính chính Thông tư số 70/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính;

Căn cứ các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13/4/2005 về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; số 08/2004/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất; số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Căn cứ các Thông tư của Bộ Tài chính: số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Bản quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực sau 10 ngày kể từ ngày ký; thay thế Quyết định số 157/2006/QĐ-UB ngày 28/12/2006 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở.

Các quy định trước đây của UBND tỉnh Nghệ An trái với Quyết định này đều bị bãi bỏ.

Điều 3. Các ông (bà): Chánh văn phòng UBND tỉnh; Giám đốc các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng; Cục trưởng Cục Thuế; Giám đốc Kho bạc Nhà nước tỉnh; Chủ tịch UBND các huyện, thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò; Chủ tịch UBND các phường, xã, thị trấn; Thủ trưởng các ngành có liên quan và hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An căn cứ quyết định thi hành./.

QUY ĐỊNH

VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, ĐẤT VƯỜN, AO TRONG CÙNG THỬA ĐẤT VỚI ĐẤT Ở
(Ban hành kèm theo Quyết định số 146/2007/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh Nghệ An)

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Bản quy định này quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Điều 2. Những quy định chung

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở được cấp theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành (mẫu được quy định tại Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường) là chứng thư pháp lý thay thế các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày quyết định này có hiệu lực thi hành (trừ các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - quyền sử dụng đất theo thẩm quyền).

2. Giấy chứng nhận được cấp đến từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất (bìa ngoài màu đỏ) và một bản lưu tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (bìa ngoài màu trắng).

3. Hộ gia đình, cá nhân có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (được quy định tại Chương III của Bản quy định này) hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng sử dụng trước ngày 15/10/1993 và đảm bảo các điều kiện khác mà pháp luật quy định thì không phân biệt người xin cấp giấy chứng nhận là sử dụng trước ngày 15/10/1993 hay sau ngày 15/10/1993 (do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho) đều được cấp giấy chứng nhận, không phải nộp tiền sử dụng đất.

Các trường hợp còn lại hoặc là không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc có nhưng không đầy đủ cho toàn bộ thửa đất hoặc chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất (nếu có), thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ (nếu có), thuế nhà đất (nếu có) hoặc không bảo đảm các điều kiện khác mà pháp luật quy định thì được xem xét, xử lý cụ thể phần nào được cấp giấy chứng nhận, phần nào không được cấp giấy chứng nhận.

4. Các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận theo thẩm quyền trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành không phải cấp lại theo quy định tại Quyết định này. Khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì diện tích đất ở trên giấy chứng nhận cũ được xác định lại cùng với việc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp đó theo quy định tại Quyết định này.

Chương II

ĐIỀU KIỆN, DIỆN TÍCH ĐẤT Ở ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

Điều 3. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở được cấp giấy chứng nhận khi có đủ các điều kiện sau:

1. Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

a) Có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Chương III của Bản quy định này;

b) Được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp;

c) Đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất.

d) Đất chưa có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Ngoài việc phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại điểm b, c, d khoản 1 Điều này cần phải đảm bảo các điều kiện sau:

a) Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt; trường hợp đất được sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó.

b) Khu vực chưa có quy hoạch, kế hoạch thuộc điểm a khoản này thì đất đã được sử dụng không thuộc một trong các trường hợp được quy định sau đây:

- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Điều 4. Xác định diện tích đất ở để cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 đủ điều kiện theo quy định tại Điều 3 của Bản quy định này thì diện tích đất ở được xác định như sau:

1. Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980 có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà hiện trạng sử dụng đất bằng hoặc nhỏ hơn diện tích ghi trong giấy tờ đó thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

2. Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980 mà hiện trạng sử dụng đất lớn hơn diện tích ghi trong giấy tờ về quyền sử dụng đất:

a) Nếu diện tích ghi trong giấy tờ về quyền sử dụng đất lớn hơn hoặc bằng (05) lần hạn mức giao đất ở tại địa phương (theo quy định hiện hành của UBND tỉnh Nghệ An) thì diện tích đất ở được xác định bằng diện tích ghi trong giấy tờ đó.

b) Nếu diện tích ghi trong giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn (05) lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng (05) lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn (05) lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ thửa đất.

3. Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định bằng (05) lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, nhưng tổng diện tích đất ở không vượt quá diện tích toàn bộ thửa đất.

4. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18/12/1980 được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều này mà thửa này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Chương III của Bản quy định này thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa cũng được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều này.

Điều 5. Xác định diện tích đất ở để cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà hiện trạng sử dụng đất phản ảnh đúng nội dung trong giấy tờ đó và đủ điều kiện theo quy định tại Điều 3 của Bản quy định này thì diện tích đất ở được xác định như sau:

1. Trường hợp giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao:

a) Trường hợp thửa đất ở không có vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

b) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

- Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương (được quy định tại Điều 14 của Bản quy định này) thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

- Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

2. Trường hợp giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao:

a) Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

b) Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

Điều 6. Xác định diện tích đất ở để cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng thửa đất hiện trạng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 3 của Bản quy định này và được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 thì diện tích đất ở được xác định như sau:

1. Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

2. Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Điều 7. Quy định phần diện tích còn lại sau khi đã trừ diện tích đất ở:

1. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở (theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6 của Bản quy định này) thì mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng được xác định theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mở rộng diện tích đất ở trên phần diện tích đất quy định tại khoản 1 của Điều này thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Chương III

CÁC LOẠI GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIÊU CHÍ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẤT SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH, THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH KHI NỘP HỒ SƠ XIN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

Điều 8. Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993

Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) bao gồm:

1. Giấy tờ giao đất, cấp đất của UBND tỉnh.

2. Giấy tờ giao đất, cấp đất, cho mượn đất làm nhà ở hoặc giấy phép cho tư nhân xây dựng nhà ở của UBND huyện, thành phố, thị xã cấp.

3. Thông báo quyền sử dụng đất hợp pháp cho từng hộ gia đình, cá nhân hoặc thông báo danh sách các hộ gia đình, cá nhân được giao đất của UBND huyện, thành phố, thị xã tại các khu đất đã có quyết định giao đất tổng thể của UBND tỉnh kèm theo các chứng từ nộp tiền vào ngân sách xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan có đất bị thu hồi.

4. Giấy tờ giao đất, cấp đất của Thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai, cơ quan quản lý xây dựng cấp tỉnh được UBND tỉnh uỷ quyền.

5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

6. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp, giấy tờ do chính quyền cách mạng giao cho người sử dụng trong cải cách ruộng đất mà họ vẫn sử dụng ổn định, liên tục từ trước đến nay.

7. Giấy tờ về quyền sở hữu nhà theo quy định tại Thông tư số 47/BXD-XDCBĐT ngày 05/8/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/4/1992 của Bộ Xây dựng mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó.

8. Giấy tờ về mua thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở của các cơ quan, tổ chức.

9. Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai năm 1988: ở nông thôn do UBND xã cấp, ở đô thị do UBND cấp huyện cấp.

10. Giấy tờ của UBND xã, phường, thị trấn cấp đất cho hộ gia đình, cá nhân.

11. Giấy tờ của Chủ nhiệm HTX nông nghiệp cấp cho xã viên HTX và Giám đốc các nông, lâm trường cấp đất cho nông, lâm trường viên ở các khu quy hoạch đã được cấp thẩm quyền phê duyệt làm đất ở.

12. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

13. Chứng từ nộp tiền hoặc giấy biên nhận đổi vật liệu lấy đất của hộ gia đình, cá nhân với UBND phường, xã, thị trấn hoặc cơ quan có đất ở các khu quy hoạch đã được cấp thẩm quyền phê duyệt làm đất ở.

14. Giấy tờ giao đất và hoá đơn nộp tiền đền bù thiệt hại theo Quyết định số 186-HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác.

Điều 9. Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004

Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) bao gồm:

1. Quyết định giao đất của UBND tỉnh cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở theo thẩm quyền.

2. Quyết định giao đất của UBND huyện, thành phố, thị xã cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo thẩm quyền.

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời của UBND huyện, thành phố, thị xã cấp.

4. Giấy tờ cho phép chuyển quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định tại các Quyết định số: 669/QĐ-UB ngày 29/3/1995, số 1068/1998/QĐ-UB ngày 08/4/1998 của UBND tỉnh.

5. Thông báo quyền sử dụng đất hợp pháp cho từng hộ hoặc thông báo danh sách các hộ gia đình, cá nhân được giao đất của UBND huyện, thành phố, thị xã do UBND tỉnh uỷ quyền tại các khu đất có quyết định giao đất tổng thể của UBND tỉnh kèm theo chứng từ nộp đủ tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước hoặc chứng từ nộp đủ tiền vào ngân sách xã, phường, thị trấn.

6. Giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.

7. Hoá đơn nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo Quy định tại Thông tư số 60-TC/TCT ngày 16/7/1993 của Bộ Tài chính khi mua nhà thuộc sở hữu nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó.

8. Giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, mua nhà của các Công ty kinh doanh nhà của Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.

9. Mua nhà cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó thuộc diện đã nộp thuế thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao.

10. Giấy tờ giao đất thay cho thanh toán giá trị công trình xây dựng cơ sở hạ tầng.

Điều 10. Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất khác

1. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

2. Bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3. Giấy tờ nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

4. Hồ sơ trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều 11. Các giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất không chính chủ

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 8, 9, 10 của Bản quy định này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận không thu tiền sử dụng đất.

Điều 12. Đất sử dụng ổn định quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 của Bản quy định này

1. Đất sử dụng ổn định là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận;

b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại nội dung trên mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

2. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau2:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức);

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, xóm, tổ dân phố) nơi có đất.

Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng vào mục đích sử dụng đất hiện tại, UBND cấp xã tiến hành như sau:

- Khi thực hiện công việc thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt trong quá trình xét cấp giấy chứng nhận, UBND cấp xã phải lấy ý kiến của khu dân cư gồm những người đã cùng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện tại của thửa đất. Ý kiến của khu dân cư phải lập thành văn bản (theo mẫu kèm theo) và phải công bố công khai cùng danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

- Sau khi kết thúc việc công khai theo quy định, UBND cấp xã xem xét các ý kiến đóng góp về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện tại để ghi xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng với phiếu lấy ý kiến của khu dân cư và các giấy tờ theo quy định tại Điều 27, Điều 28 của Bản quy định này.

Điều 13. Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính khi nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận

Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính được quy định như sau:

1. Trường hợp người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01 tháng 01 năm 2005 1 (ngày áp dụng giá đất mới theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất) nhưng do cơ quan chức năng chậm làm thủ tục hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định, do thay đổi mẫu tờ khai, thay đổi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận mà làm cho người sử dụng đất phải nộp lại hoặc nộp bổ sung hồ sơ thì nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người nộp hồ sơ được xác định tại thời điểm đã nộp hồ sơ.

2. Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 trở về sau thì giá đất áp dụng để xác định nghĩa vụ tài chính là giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh quyết định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu cơ quan chức năng chậm làm thủ tục hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định thì người nộp hồ sơ thực hiện quyền khiếu nại đối với hành vi hành chính gây chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ; công chức, viên chức có hành vi gây chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định thì phải bị xử lý kỷ luật theo quy định tại Điều 175 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người nộp hồ sơ được xác định tại thời điểm đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Căn cứ vào Sổ tiếp nhận hồ sơ hoặc giấy biên nhận về tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân cấp xã nơi đã tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm xác nhận bằng văn bản về thời điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định tại khoản 1 Điều này và chuyển cho cơ quan thuế để làm căn cứ tính các khoản thu nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Chương IV

HẠN MỨC CÔNG NHẬN ĐẤT Ở ĐỂ XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH ĐẤT Ở KHI XÉT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

Điều 14. Hạn mức công nhận đất ở

Hạn mức công nhận đất ở để xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến 01/7/2004 có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở được quy định theo số lượng nhân khẩu hiện nay có trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình của từng khu vực trên địa bàn tỉnh Nghệ An như sau:

Đơn vị tính: m2

Điều 15. Diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở và việc cấp giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó

1. Diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở được quy định như sau:

- Đối với đất ở đô thị là 50 m2;

- Đất ở nông thôn là 80 m2.

2. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, nếu đủ điều kiện theo quy định tại Điều 3 của Bản quy định này thì được cấp giấy chứng nhận.

3. Thửa đất được hình thành do người sử dụng đất tự tách ra từ thửa đất đang sử dụng kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành trở về sau mà thửa đất đó có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì không được cấp giấy chứng nhận, không được làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

4. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp giấy chứng nhận cho thửa đất mới.

Chương V

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CỤ THỂ TRONG XỬ LÝ HỒ SƠ XIN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

Điều 16. Trường hợp xin cấp giấy chứng nhận đã có quyết định quản lý của Nhà nước trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý thì phần diện tích đủ điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều

3 của Bản quy định này được cấp giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất và diện tích đất ở được xác định theo Điều 4, Điều 6 của Bản quy định này.

Điều 17. Trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng diện tích đo đạc thực tế có chênh lệch với diện tích ghi trên giấy tờ

Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng diện tích đo đạc thực tế có chênh lệch với diện tích ghi trong giấy tờ đó, nếu đảm bảo điều kiện được quy định tại Điều 3 của Bản quy định này mới được xét cấp giấy chứng nhận và được xử lý như sau:

1. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì số liệu diện tích thửa đất được xét cấp giấy chứng nhận là số liệu diện tích đo đạc thực tế và diện tích đất ở được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 4, Điều 5 của Bản quy định này; người sử dụng đất không được truy nhận số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) đối với phần diện tích ít hơn so với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì số liệu diện tích thửa đất được xét cấp giấy chứng nhận là số liệu diện tích đo đạc thực tế và diện tích đất ở được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 4, Điều 5 của Bản quy định này; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.

3. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích tăng thêm phải đảm bảo điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 3 của Bản quy định này mới được xét cấp giấy chứng nhận và được xử lý như sau:

a) Nếu phần diện tích tăng thêm nhỏ hơn hoặc bằng diện tích theo tỷ lệ quy định sau đây so với diện tích ghi trong giấy tờ thì được coi là hợp lệ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Đất giáp các trục đường chính (đường đã có tên hoặc chưa có tên nhưng có chiều rộng hiện trạng tính cả lòng và lề đường từ 10 mét trở lên): 5%.

- Các vị trí còn lại: 10%.

b) Nếu phần diện tích tăng thêm lớn hơn diện tích theo tỷ lệ quy định tại điểm a khoản này thì phần diện tích tăng thêm được xử lý như sau:

- Phần diện tích tăng thêm được sử dụng trước ngày 15/10/1993 thì không thu tiền sử dụng đất.

- Phần diện tích tăng thêm được sử dụng sau ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được công nhận đất ở, phần còn lại thuộc nhóm đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất.

c) Cách xác định diện tích đất ở trong trường hợp thửa đất có phần diện tích tăng thêm lớn hơn tỷ lệ quy định tại điểm a khoản này được xác định như sau:

- Phần diện tích có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo Điều 4, Điều 5 của Bản quy định này.

- Phần diện tích tăng thêm diện tích đất ở được xác định như sau:

+ Trường hợp diện tích đất ở của phần diện tích có giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì phần diện tích tăng thêm trong hạn mức công nhận đất ở được xác định là đất ở và phần diện tích tăng thêm ngoài hạn mức công nhận đất ở mục đích sử dụng được xác định theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp.

+ Trường hợp diện tích đất ở của phần diện tích có giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì phần diện tích tăng thêm mục đích sử dụng được xác định theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Điều 18. Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng có phát sinh phần diện tích tăng thêm

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng có phát sinh phần diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 3 của Bản quy định này thì được xét cấp giấy chứng nhận như sau:

a) Sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

b) Sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được công nhận đất ở, phần còn lại thuộc nhóm đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất.

2. Cách xác định diện tích đất ở của thửa đất như sau:

a) Phần diện tích sử dụng ổn định thì diện tích đất ở được xác định theo khoản 3 Điều 4, Điều 6 của Bản quy định này.

b) Việc xác định mục đích sử dụng đối với phần diện tích tăng thêm được quy định như sau:

- Nếu diện tích đất ở được xác định theo điểm a khoản này nhỏ hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương thì phần diện tích tăng thêm dưới hạn mức giao đất ở tại địa phương được xác định là đất ở; phần diện tích tăng thêm ngoài hạn mức giao đất ở, mục đích sử dụng được xác định theo hiện trạng sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp.

- Nếu diện tích đất ở được xác định theo điểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương thì phần diện tích tăng thêm mục đích sử dụng được xác định theo hiện trạng sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; diện tích đất ở được xác định theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này.

Điều 19. Trường hợp thanh lý, hoá giá nhà gắn liền với đất ở không đúng thẩm quyền

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do cơ quan, tổ chức tự thanh lý, hoá giá nhà gắn liền với đất ở cho cán bộ, công nhân viên của cơ quan, tổ chức đó không đúng thẩm quyền kể từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở. Diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Trường hợp diện tích khuôn viên thửa đất đang sử dụng hoặc là nhà thanh lý đang sử dụng (nếu khuôn viên không rõ ràng) lớn hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở địa phương thì diện tích đất ở bằng hạn mức giao đất ở địa phương.

b) Trường hợp diện tích khuôn viên thửa đất đang sử dụng hoặc là nhà thanh lý đang sử dụng (nếu khuôn viên không rõ ràng) nhỏ hơn hạn mức giao đất ở địa phương thì diện tích đất ở bằng diện tích khuôn viên thửa đất đang sử dụng hoặc là nhà thanh lý đang sử dụng đó.

Điều 20. Trường hợp người sử dụng đất được UBND cấp huyện, xã giao đất không đúng thẩm quyền

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do UBND cấp huyện, xã giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004, nếu đủ điều kiện theo Điều 3 của Bản quy định này, có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất và diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Trường hợp diện tích thửa đất đang sử dụng lớn hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở địa phương thì diện tích đất ở bằng hạn mức giao đất ở địa phương.

b) Trường hợp diện tích thửa đất đang sử dụng nhỏ hơn hạn mức giao đất ở địa phương thì diện tích đất ở bằng toàn bộ diện tích thửa đất đó.

Điều 21. Trường hợp người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi một phần thửa đất ở có vườn, ao hoặc hiến một phần thửa đất ở có vườn, ao để xây dựng các công trình công cộng làm cho phần còn lại của thửa đất bị chia cắt thành 2 thửa

Trường hợp người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi một phần thửa đất ở có vườn, ao hoặc hiến một phần thửa đất ở có vườn, ao để xây dựng các công trình công cộng làm cho phần còn lại của thửa đất bị chia cắt thành 2 thửa, nếu cả 2 thửa đất đó đủ điều kiện theo Điều 3 của Bản quy định này thì được xét cấp giấy chứng nhận như sau:

1. Cả 2 thửa đất đều được cấp giấy chứng nhận; trong đó phải xét diện tích đất ở cho thửa đất có nhà ở trước, sau đó mới xét diện tích đất ở cho thửa đất không có nhà ở.

Tổng diện tích đất ở được xác định chung cho cả 2 thửa (coi như 2 thửa đất liền kề nhau) theo quy định tại các Điều 4, 5, 6, 17, 18 của Bản quy định này.

2. Diện tích đất ở của thửa đất có nhà ở được xác định theo các Điều 4, 5, 6, 17, 18 của Bản quy định này; phần còn lại của thửa đất có nhà ở (nếu có) mục đích sử dụng được xác định theo hiện trạng sử dụng đất thuộc đất nông nghiệp.

3. Diện tích đất ở của thửa đất không có nhà ở bằng phần chênh lệch giữa diện tích đất ở được xác định theo khoản 1 với khoản 2 Điều này; phần còn lại của thửa đất không có nhà ở (nếu có) mục đích sử dụng được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Điều 22. Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đang sử dụng toàn bộ phần diện tích đã đạt thỏa thuận với người chuyển quyền sử dụng đất nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước đây chỉ cho phép chuyển quyền một phần diện tích trong toàn bộ phần diện tích đã đạt thỏa thuận

Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đang sử dụng toàn bộ phần diện tích đã đạt thỏa thuận với người chuyển quyền sử dụng đất nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước đây chỉ cho phép chuyển quyền một phần diện tích trong toàn bộ phần diện tích đã đạt thỏa thuận trên, nếu đủ điều kiện theo Điều 3 của Bản quy định này thì toàn bộ phần diện tích đã đạt thỏa thuận với người chuyển quyền sử dụng đất được xét cấp giấy chứng nhận như sau:

1. Trường hợp người chuyển quyền sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 1, 2 Điều 4, Điều 5, Điều 17 của Bản quy định này.

2. Trường hợp người chuyển quyền sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 3 Điều 4, Điều 6, Điều 18 của Bản quy định này.

3. Truy thu các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định đối với phần diện tích trước đây chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Điều 23. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận bị mất hoặc thất lạc giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận bị mất hoặc thất lạc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xét cấp giấy chứng nhận như trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu đầy đủ các yếu tố sau:

1. Đủ điều kiện theo Điều 3 của Bản quy định này.

2. Có xác nhận của cơ quan, tổ chức cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất và tất cả các hộ liền kề được cấp cùng thời điểm, cùng cơ quan, tổ chức cấp.

3. Phải chịu trách nhiệm về tính chính xác kết quả kê khai trên đơn xin cấp giấy chứng nhận. Trường hợp việc kê khai không chính xác dẫn đến tranh chấp đất đai, gây thiệt hại cho người khác thì phải bồi thường mọi thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Điều 24. Thể hiện trên giấy chứng nhận đối với trường hợp có diện tích không phù hợp với quy hoạch

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận theo quy định

tại Bản quy định này, nếu có một phần hoặc cả thửa đất nằm trong quy hoạch cho mục đích không phải là đất ở nhưng được cấp giấy chứng nhận thì phần nằm trong quy hoạch đó phải thể hiện vào sơ đồ thửa đất tại giấy chứng nhận và quy định phần diện tích này giữ nguyên hiện trạng, không được xây dựng, cơi nới nhà cửa hoặc các công trình khác.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Bản quy định này, nếu có một phần thửa đất nằm trong quy hoạch cho mục đích không phải là đất ở và không được cấp giấy chứng nhận thì phần nằm trong quy hoạch đó cũng phải thể hiện vào sơ đồ thửa đất tại giấy chứng nhận và ghi rõ phần diện tích này không được cấp giấy chứng nhận; đồng thời phải giữ nguyên hiện trạng, không được xây dựng, cơi nới nhà cửa hoặc các công trình khác.

Điều 25. Giá đất để tính tiền sử dụng đất và ghi nợ nghĩa vụ tài chính

1. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của UBND tỉnh Nghệ An quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 Điều 13 của Bản quy định này).

Đối với những thửa đất chưa có giá được áp theo giá đất của thửa liền kề tương đương.

2. Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước được UBND cấp xã xác nhận thì cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; trên giấy chứng nhận ghi là “Nợ tiền sử dụng đất”. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và được xóa “Nợ tiền sử dụng đất” đã ghi trên giấy chứng nhận.

Chương VI

HỒ SƠ, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC KÊ KHAI, XÉT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

Điều 26. Quy định về hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận

Hồ sơ kê khai xin cấp giấy chứng nhận của hộ gia đình, cá nhân do hộ gia đình, cá nhân lập; bao gồm:

1. Đơn xin cấp giấy chứng nhận (theo mẫu kèm theo).

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Chương III của Bản quy định này (nếu có).

3. Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận (nếu có).

Đối với trường hợp đã lập hồ sơ theo mẫu cũ trước đây (theo Quyết định số 3979/QĐ-UB hoặc theo Quyết định số 06/1999/QĐ-UB hoặc theo Quyết định số 102/2001/QĐ-UB) đã được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận thì hoặc là giữ nguyên nhưng phải bổ sung những thông tin cần thiết hoặc là lập lại theo quy định tại Bản quy định này.

Điều 27. Trình tự cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường, xã, thị trấn

1. Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại UBND cấp xã nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá 25 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm: Thẩm tra xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận các thông tin về người sử dụng đất, thời điểm, nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, xác định diện tích, mục đích sử dụng đất theo hiện trạng; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến đóng góp và xử lý dứt điểm các tồn tại trong hồ sơ; gửi hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Trường hợp người sử dụng đất có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thể hiện rõ sơ đồ quy hoạch, diện tích, kích thước lô, thửa đất và không có sai khác so với thực tế thì không phải làm thủ tục công khai 15 ngày.

3. Trong thời hạn không quá 6 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết. Đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì gửi trả hồ sơ cho UBND cấp xã hoặc người sử dụng đất. Đối với trường hợp đủ điều kiện xét cấp giấy chứng nhận thì ghi ý kiến vào đơn xin cấp giấy chứng nhận, làm trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính (sử dụng hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản xác định ranh giới mốc giới thửa đất (nếu có)).

a) Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân không phải nộp nghĩa vụ tài chính, thực hiện tiếp các bước tiếp theo từ khoản 6 đến khoản 10 Điều này.

b) Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông báo cho người sử dụng đất đến kê khai các khoản thu người sử dụng đất phải nộp, đồng thời có trách nhiệm cấp phát đầy đủ các tờ khai và hướng dẫn người sử dụng đất kê khai theo mẫu quy định; gửi thông tin địa chính đến Chi cục Thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông tin địa chính, Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất .

5. Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nộp các khoản nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông báo nộp nghĩa vụ tài chính cho UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất.

Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo và gửi lại chứng từ gốc cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng đất xin ghi nợ nghĩa vụ tài chính do chưa đủ khả năng tài chính để nộp được UBND cấp xã xác nhận thì gửi đơn đề nghị ghi nợ có xác nhận của UBND cấp xã cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

6. Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất), Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất lập danh sách các trường hợp đủ kiện cấp giấy chứng nhận, in giấy chứng nhận và gửi toàn bộ hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường.

7. Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận; trả lại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất những hồ sơ không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

8. Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (qua phòng Tài nguyên và Môi trường) giấy chứng nhận đối với trường hợp đủ điều kiện, trả lại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (qua phòng Tài nguyên và Môi trường) đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do.

9. Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận hoặc hồ sơ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi cho UBND cấp xã nơi có đất bản chính giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do.

10. Trong thời hạn không quá 6 ngày làm việc, UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm trao trực tiếp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ cho người sử dụng đất đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do.

Điều 28. Trình tự cấp giấy chứng nhận đối với những trường hợp đã kê khai đăng ký theo các quy định trước đây

Đối với trường hợp đã kê khai đăng ký lập hồ sơ theo quy định tại các Quyết định: số 3979/QĐ-UB ngày 30/9/1997, số 06/1999/QĐ-UB ngày 18/01/1999 và số 102/2001/QĐ-UB ngày 31/10/2001 của UBND tỉnh Nghệ An nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận thì giao UBND cấp huyện tiếp tục xem xét xử lý cho phù hợp.

Chương VII

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 29. Trách nhiệm của các Sở, ngành cấp tỉnh

1. Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm cung cấp bản đồ có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất cho UBND cấp huyện và UBND cấp xã để tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận; ban hành văn bản hướng dẫn, tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ; kiểm tra việc cấp giấy chứng nhận, lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính theo quy định.

2. Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện xây dựng giá đất ở những nơi chưa có giá trong bảng giá trình UBND tỉnh phê duyệt; cung cấp bảng giá đất qua các thời kỳ cho UBND cấp huyện để xử lý các trường hợp truy thu tiền sử dụng đất.

3. Sở Xây dựng có trách nhiệm thẩm định, trình duyệt quy hoạch xây dựng, công khai quy hoạch đã được duyệt và chỉ đạo việc cắm mốc quy hoạch ngoài thực địa.

4. Cục Thuế tỉnh ban hành văn bản hướng dẫn, tập huấn chuyên môn nghiệp vụ; kiểm tra việc thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất và các khoản tiền khác mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp vào ngân sách theo quy định trong việc cấp giấy chứng nhận.

5. Kho bạc Nhà nước tỉnh chỉ đạo Kho bạc Nhà nước cấp huyện thu đủ số tiền sử dụng đất và các khoản thu khác trong việc cấp giấy chứng nhận mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp ngay trong ngày nộp tiền.

Điều 30. Trách nhiệm của UBND cấp huyện

1. Chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp xã lập phương án triển khai thực hiện việc cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn từng xã, phường, thị trấn theo quy định tại Điều 27, Điều 28 của Bản quy định này; hướng dẫn cho UBND cấp xã tổ chức kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận theo quy định.

2. Chỉ đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, thực hiện các tác nghiệp cụ thể trong công tác cấp giấy chứng nhận; chủ trì phối hợp với UBND cấp xã thu phí, lệ phí cấp giấy chứng nhận theo quy định.

3. Ký duyệt quyết định cấp giấy chứng nhận và giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trao giấy chứng nhận cho UBND cấp xã.

Điều 31. Trách nhiệm của UBND cấp xã

1. Chỉ đạo cán bộ địa chính chủ trì phối hợp với các khối (xóm) trưởng làm tốt chức năng tham mưu trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận.

2. Lập phương án triển khai bao gồm: thời gian, nhân lực, dự toán kinh phí thu, chi trên cơ sở hướng dẫn của UBND cấp huyện; tổ chức triển khai theo phương án đã lập.

3. Phổ biến chủ trương của Nhà nước và những nội dung của quy định này đến tận nhân dân. Bố trí địa điểm, lịch kê khai đăng ký.

4. Xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận của hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi địa phương mình quản lý, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về những ý kiến xác nhận đó; lập hồ sơ trình duyệt theo quy định.

5. Phối hợp với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để thông báo các khoản thu nộp của hộ gia đình, cá nhân, thu phí và lệ phí cấp giấy chứng nhận theo quy định và trực tiếp giao giấy cho hộ gia đình, cá nhân.

Điều 32. Tổ chức thực hiện

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân được giao nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ, lập thủ tục để xét cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm hướng dẫn trình tự, thủ tục cho người sử dụng đất và thực hiện nghiêm túc Bản quy định này.

Nếu có thành tích sẽ khen thưởng theo chế độ, nếu vi phạm thì tuỳ theo mức độ mà xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Nghiêm cấm các cơ quan, tổ chức, cá nhân kê khai, xác nhận không đúng sự thật các loại giấy tờ về sử dụng đất, giả mạo giấy tờ, gây khó khăn và trục lợi trong quá trình lập thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật.

3. Trong quá trình triển khai thực hiện nếu có vấn đề gì vướng mắc, các ngành, các cấp, các hộ gia đình, cá nhân kịp thời phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp trình UBND tỉnh quyết định. /.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-------------------------------------

PHIẾU LẤY Ý KIẾN CỦA KHU DÂN CƯ

Về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất

Hôm nay, ngày …... tháng …... năm …..........., khu dân cư ………………............…

…………………………………………………………………………………………….....

(ghi tên xóm, thôn, tổ dân phố; tên xã, phường, thị trấn; tên huyện, thị xã, thành phố) đã họp để xác định nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất đối với thửa đất số ……......……tờ bản đồ số …............... tại địa chỉ .......................…….….......…………......…………… (ghi tên địa danh nơi có đất) của……………………………………...…………… (ghi tên và địa chỉ của người sử dụng đất cần xác định).

Thành phần cuộc họp gồm có:

1. Ông (bà) ………….............…………………......………………………… Trưởng (hoặc phó) thôn, xóm, tổ dân phố - Chủ trì cuộc họp;

2. Ông (bà) …………………………………................…………………… Đại diện ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;

3. Ông (bà) ……………………................................................................................... ;

và …………………………………………………………. người (có tên dưới đây) đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay của thửa đất nói trên.

Cuộc họp đã thống nhất xác định:

1. Nguồn gốc sử dụng thửa đất: …………......………………….........…………………

……………………………………….....................…………………………………………

(ghi cụ thể: tự khai phá, bao chiếm hoặc nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, …………từ người sử dụng đất nào, vào thời gian nào)

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng vào mục đích hiện tại xin cấp giấy chứng nhận từ ngày …………tháng …………năm …………

3. Tình trạng tranh chấp đất đai: …………................…………………………………………………………….…

(ghi rõ không tranh chấp hay đang tranh chấp sử dụng đất với người sử dụng đất nào)

Những người tham gia cuộc họp cùng thống nhất ký tên dưới đây: