Công văn 1069/TCT-CS năm 2014 về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Tổng cục Thuế ban hành

Kính gửi: Cục Thuế thành phố Hà Nội

Trả lời công văn số 47696/CT-QLĐ ngày 29/11/2013 của Cục Thuế thành phố Hà Nội về vướng mắc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN), Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

1/ Trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã bị thu hồi

- Tại Khoản 7 Điều 7 Luật thuế SDĐPNN quy định:

"7. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm";

- Tại khoản 3 Điều 5, Khoản 3 Điều 6 Thông tư số 153/2011/TT-BTC quy định:

"3 . Đất sử dụng không đúng mục đích, đất lấn, chiếm và đất chưa sử dụng theo đúng quy định:

Diện tích đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định được xác định theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường";

"3. Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm thì giá của 1 m² tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương";

- Tại Khoản 3 Điều 2 Thông tư số 45/2011/TT-BTC ngày 26/12/2011 của Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn xác định diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất lấn, chiếm, diện tích đất chưa sử dụng theo đúng quy định để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

"Điều 2. Đất sử dụng không đúng mục đích; đất lấn, chiếm; đất chưa sử dụng theo đúng quy định

....3. Đất chiếm quy định tại khoản 7 Điều 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi

nông nghiệp là đất đang sử dụng vào mục đích chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có nguồn gốc thuộc một trong các trường hợp sau:

...3.4 Đất đang sử dụng do không chấp hành bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành".

Căn cứ các quy định trên thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì diện tích đất đang sử dụng (theo quyết định thu hồi của nhà nước) thuộc diện chịu thuế SDĐPNN đối với đất chiếm.

2/ Trường hợp mua nhà của các dự án

- Theo quy định tại điểm 1.3 Khoản 1 Khoản 8, điểm 1.2 Khoản 1 Điều 16 Thông tư sổ 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế SDĐPNN quy định:

" 1.3. Trường hợp trong năm có sự thay đổi người nộp thuế thì số thuế phải nộp của mỗi người nộp thuế được tính kể từ tháng phát sinh sự thay đổi.

Trường hợp trong năm phát sinh các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế (trừ trường hợp thay đổi giá l m² đất tính thuế) thì số thuế phải nộp được xác định từ tháng phát sinh sự thay đổi";

"1.2. Hàng năm, NNT không phải thực hiện khai lại nếu không có sự thay đổi về NNT và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

Trường hợp phát sinh các sự việc dẫn đến sự thay đổi về NNT thì NNT mới phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Thông tư này trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phát sinh các sự việc trên; Trường hợp phát sinh các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp (trừ trường hợp thay đổi giá 1 m² đất tính thuế) thì NNT phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phát sinh các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp";

- Tại điểm 1 mục I công văn số 14452/BTC-TCT ngày 23/10/2012 về việc thực hiện chính sách thuế SDĐPNN đã hướng dẫn:

" Về người nộp thuế:

+ Đối với các căn hộ mà chủ đầu tư dự án đã chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân thì người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế. Trường hợp người nhận chuyển nhượng không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng; Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế.

+ Đối với các căn hộ mà chủ đầu tư chưa chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác thì chủ đầu tư là người nộp thuế; Trường hợp chủ đầu tư cho các tổ chức, cá nhân khác thuê theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng; Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì chủ đầu tư là người nộp thuế"

Như vậy, đối với trường hợp nhà đất có nguồn gốc mua của các dự án thì thời điểm xác định có sự thay đổi người nộp thuế (từ chủ đầu tư sang người nhận chuyển nhượng) là khi người nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đối với nhà đất đồ. Trường hợp trong Hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và người mua có điều khoản quy định người mua tự làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng nhà, đất thì thời điểm xác định có sự thay đổi người nộp thuế (NNT) là thời điểm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng giữa chủ đầu tư và người mua. Khi có sự thay đổi về NNT thì cả NNT cũ (chủ đầu tư) và NNT mới (người nhận chuyển nhượng) đều phải khai với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư số 153/2011/TT-BTC nêu trên.

3/ Giá đất tính thuế đối với nhà chung cư

Tại Điều 6 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về chính sách thuế SDĐPNN quy định: "Giá của 1 m² đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012" .

Kính gửi: Cục Thuế thành phố Hà Nội

Trả lời công văn số 47696/CT-QLĐ ngày 29/11/2013 của Cục Thuế thành phố Hà Nội về vướng mắc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN), Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

1/ Trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã bị thu hồi

- Tại Khoản 7 Điều 7 Luật thuế SDĐPNN quy định:

"7. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm";

- Tại khoản 3 Điều 5, Khoản 3 Điều 6 Thông tư số 153/2011/TT-BTC quy định:

"3 . Đất sử dụng không đúng mục đích, đất lấn, chiếm và đất chưa sử dụng theo đúng quy định:

Diện tích đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định được xác định theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường";

"3. Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm thì giá của 1 m² tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương";

- Tại Khoản 3 Điều 2 Thông tư số 45/2011/TT-BTC ngày 26/12/2011 của Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn xác định diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất lấn, chiếm, diện tích đất chưa sử dụng theo đúng quy định để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

"Điều 2. Đất sử dụng không đúng mục đích; đất lấn, chiếm; đất chưa sử dụng theo đúng quy định

....3. Đất chiếm quy định tại khoản 7 Điều 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi

nông nghiệp là đất đang sử dụng vào mục đích chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có nguồn gốc thuộc một trong các trường hợp sau:

...3.4 Đất đang sử dụng do không chấp hành bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành".

Căn cứ các quy định trên thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì diện tích đất đang sử dụng (theo quyết định thu hồi của nhà nước) thuộc diện chịu thuế SDĐPNN đối với đất chiếm.

2/ Trường hợp mua nhà của các dự án

- Theo quy định tại điểm 1.3 Khoản 1 Khoản 8, điểm 1.2 Khoản 1 Điều 16 Thông tư sổ 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế SDĐPNN quy định:

" 1.3. Trường hợp trong năm có sự thay đổi người nộp thuế thì số thuế phải nộp của mỗi người nộp thuế được tính kể từ tháng phát sinh sự thay đổi.

Trường hợp trong năm phát sinh các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế (trừ trường hợp thay đổi giá l m² đất tính thuế) thì số thuế phải nộp được xác định từ tháng phát sinh sự thay đổi";

"1.2. Hàng năm, NNT không phải thực hiện khai lại nếu không có sự thay đổi về NNT và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

Trường hợp phát sinh các sự việc dẫn đến sự thay đổi về NNT thì NNT mới phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Thông tư này trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phát sinh các sự việc trên; Trường hợp phát sinh các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp (trừ trường hợp thay đổi giá 1 m² đất tính thuế) thì NNT phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phát sinh các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp";

- Tại điểm 1 mục I công văn số 14452/BTC-TCT ngày 23/10/2012 về việc thực hiện chính sách thuế SDĐPNN đã hướng dẫn:

" Về người nộp thuế:

+ Đối với các căn hộ mà chủ đầu tư dự án đã chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân thì người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế. Trường hợp người nhận chuyển nhượng không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng; Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế.

+ Đối với các căn hộ mà chủ đầu tư chưa chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác thì chủ đầu tư là người nộp thuế; Trường hợp chủ đầu tư cho các tổ chức, cá nhân khác thuê theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng; Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì chủ đầu tư là người nộp thuế"

Như vậy, đối với trường hợp nhà đất có nguồn gốc mua của các dự án thì thời điểm xác định có sự thay đổi người nộp thuế (từ chủ đầu tư sang người nhận chuyển nhượng) là khi người nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đối với nhà đất đồ. Trường hợp trong Hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và người mua có điều khoản quy định người mua tự làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng nhà, đất thì thời điểm xác định có sự thay đổi người nộp thuế (NNT) là thời điểm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng giữa chủ đầu tư và người mua. Khi có sự thay đổi về NNT thì cả NNT cũ (chủ đầu tư) và NNT mới (người nhận chuyển nhượng) đều phải khai với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư số 153/2011/TT-BTC nêu trên.

3/ Giá đất tính thuế đối với nhà chung cư

Tại Điều 6 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về chính sách thuế SDĐPNN quy định: "Giá của 1 m² đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012" .

Do vậy, đối với trường hợp các hộ gia đình, cá nhân sống tại chung cư có thắc mắc việc áp giá đất tính thuế thì đề nghị Cục Thuế báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố (UBND TP) Hà Nội chỉ đạo cơ quan chức năng nghiên cứu giải quyết theo thẩm quyền.

4/ Miễn, giảm thuế

Căn cứ Luật thuế SDĐPNN thì việc ưu đãi miễn thuế SDĐPNN được quy định tại Điều 10 Luật thuế SDĐPNN, trong đó không có quy định miễn thuế SDĐPNN đối với các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đề nghị Cục Thuế nghiên cứu, thực hiện đúng quy định.

5/ Về việc khai, nộp thuế đối với các doanh nghiệp quốc phòng, an ninh

Tại Khoản 3 Điều 2 và Khoản 7 Điều 3 Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 1/7/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định:

"Điều 2. Đối tượng chịu thuế

Đối tượng.chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thực hiện theo quy định tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể như sau:

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Nghị định này được các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh";

"Điều 3 . Đối tượng không chịu thuế

7. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh gồm:

a) Đất thuộc doanh trại, trụ sở đóng quân;

b) Đất làm căn cứ quân sự;

c) Đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc

biệt về quốc phòng, an ninh;

d) Đất làm ga, cảng quân sự;

đ) Đất làm các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực

tiếp cho quốc phòng, an ninh;

e) Đất làm kho tàng của các đơn vị vũ trang nhân dân;

g) Đất làm trường bắn, thao trường, bãi tập, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

h) Đất làm nhà khách, nhà công vụ, nhà thi đấu, nhà tập luyện thể dục, thể thao và các cơ sở khác thuộc khuôn viên doanh trại, trụ sở đóng quân của các đơn vị vũ trang nhân dân;

i) Đất làm trại giam, trại tạm giam, nhà tạm giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo

dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý,

k) Đất xây dựng các công trình chiến đấu, công trình nghiệp vụ quốc phòng,

an ninh khác do Chính phủ quy định".

Căn cứ quy định trên thì đối với đất do các doanh nghiệp quốc phòng, an ninh quản lý nếu được sử dụng vào các mục đích nêu tại Khoản 7 Điều 3 Nghị định số 53/2011/NĐ-CP nêu trên thì thuộc đối tượng không chịu thuế, trường hợp sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì phải kê khai, nộp thuế đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh theo hướng dẫn tại Thông tư số 153/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Về đề nghị của Cục Thuế, Tổng cục Thuế xin ghi nhận để báo cáo Bộ Tài chính xem xét xử lý chung. Trong khi chưa có quy định khác, đề nghị Cục Thuế thực hiện theo quy định; Trường hợp gặp khó khăn thì báo cáo UBND TP Hà Nội để chỉ đạo các cơ quan chức năng cùng phối hợp giải quyết.

6/ Về ứng dụng quản lý thuế SDĐPNN

- Về chi tiêu hệ số phân bổ đối với diện tích đất lấn chiếm của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư do cơi nới các tầng trên, tại mẫu Tờ khai ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính về quản lý thuế đã bổ sung chỉ tiêu này, vì vậy, Tổng cục Thuế ghi nhận và sẽ nâng cấp ứng dụng trong thời gian tới.

- Đối với trường hợp phải khai thuế lại, tại ứng dụng quản lý thuế SDĐPNN đã có chức năng Xử lý quyết định/Điều chỉnh nội bộ để hỗ trợ người sử dụng điều chỉnh lại số thuế phát sinh, chức năng này đã được nâng cấp và thông báo tới Cục Thuế tại Thông báo nâng cấp ứng dụng PNN phiên bản 2.1.0. Đề nghị Cục Thuế kiểm tra lại.

Ngoài ra, Tổng cục Thuế xin ghi nhận ý kiến của Cục Thuế để hoàn thiện hệ thống ứng dụng, tạo điều kiện cho cơ quan thuế trong việc quản lý hiệu quả thuế SDĐPNN.

Tổng cục thuế trả lời để Cục Thuế được biết./.