Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171/2024/QH15
Nội dung chính
Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171/2024/QH15
Nghị quyết 171/2024/QH15 vừa được Quốc hội thông qua có hiệu lực từ 01/04/2025 (được thực hiện trong 05 năm) quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là dự án thí điểm) trên phạm vi toàn quốc đối với 04 trường hợp sau đây:
(1) Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất;
(2) Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất;
(3) Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất;
(4) Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Đồng thời, việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết này mà được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 bao gồm:
- Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất ở;
- Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.
Lưu ý:
+ Việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm được thực hiện thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Trường hợp trong phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện thí điểm có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171/2024/QH15 (Hình từ Internet)
Thực hiện thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171/2024/QH15 phải đáp ứng điều kiện gì?
Thực hiện thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện tại Điều 3 Nghị quyết 171/2024/QH15 như sau:
- Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;
- Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15;
- Có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm đối với 02 trường hợp sau:
+ Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất;
+ Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất;
- Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.
(2) Đối với trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại (1) và có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng đối với đất quốc phòng, Bộ Công an đối với đất an ninh.
(3) Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm đáp ứng các điều kiện quy định tại (1) và (2) được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một, một số hoặc các loại đất sau đây để thực hiện dự án thí điểm:
- Đất nông nghiệp;
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở;
- Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Việc lựa chọn dự án thí điểm nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng tiêu chí nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15, việc lựa chọn dự án thí điểm nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng tiêu chí sau đây:
- Được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị;
- Tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt;
- Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 là dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện mà không phải bổ sung vào kế hoạch bao gồm:
+ Đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
+ Đã có quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
+ Đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
+ Dự án có sử dụng đất phục vụ cho việc thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng bao gồm:
++ Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất khác trong khu vực bị ô nhiễm môi trường không còn khả năng tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định;
++ Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người; đất khác bị sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác mà không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
- Đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án thí điểm phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất, trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất theo quy hoạch, trừ các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.