Quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng khu chung cư được quy định như thế nào?

Nội dung chính

Khái niệm về đất xây dựng khu chung cư là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về khái niệm và các loại đất thuộc đất xây dựng khu chung cư bao gồm:

- Đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư)

- Đất xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư: Đây là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình thiết yếu cho đời sống hàng ngày của cư dân trong khu chung cư, chẳng hạn như khu vui chơi, nhà trẻ, hoặc các cơ sở y tế nhỏ.

- Đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: Loại đất này được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng trong khu chung cư, như trung tâm văn hóa, hội trường, hoặc các công viên.

Quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng khu chung cư được quy định như thế nào? (Hình từ Internet)

Quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng khu chung cư được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng khu chung cư như sau:

Đất xây dựng khu chung cư

…

3. Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận trong các dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thực hiện theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua;

b) Quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản này là sử dụng chung; việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất này do những người có chung quyền sử dụng đất quyết định theo đa số và phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, phù hợp với quy định của pháp luật;

c) Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích căn hộ, diện tích đất sử dụng chung quy định tại điểm a khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài;

d) Khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ thì giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại điểm a khoản này.

Diện tích đất thuộc dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư còn lại ngoài phần diện tích quy định tại điểm b khoản 2 và điểm a khoản này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư.

Như vậy, trong các dự án xây dựng khu chung cư, quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà, sân, cây xanh và các công trình hạ tầng phục vụ nhà chung cư. Chủ đầu tư phải xác định rõ ranh giới và diện tích đất sử dụng chung để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời ghi rõ trong hợp đồng mua bán và bản vẽ hoàn công để cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Quyền sử dụng đất này là chung và việc quyết định sử dụng phải do các chủ sở hữu thống nhất theo đa số, nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng. Chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho cả diện tích căn hộ và đất sử dụng chung với thời hạn ổn định lâu dài. Khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua, Giấy chứng nhận của chủ đầu tư sẽ được điều chỉnh để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung cho diện tích đất quy định. Phần diện tích đất còn lại thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư.

Thẩm quyền kiểm tra chuyên ngành đất đai bao gồm các cơ quan nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về thẩm quyền kiểm tra chuyên ngành đất đai như sau:

Căn cứ, thẩm quyền, trách nhiệm, nội dung và hình thức kiểm tra chuyên ngành đất đai

...

2. Thẩm quyền ban hành kế hoạch kiểm tra, quyết định kiểm tra và trách nhiệm thực hiện

a) Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thủ trưởng cơ quan có chức năng quản lý chuyên ngành về đất đai trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành kế hoạch kiểm tra, quyết định kiểm tra đối với lĩnh vực đất đai trên phạm vi cả nước.

Ủy ban nhân dân các cấp, Thủ trưởng cơ quan có chức năng quản lý đất đai trực thuộc Ủy ban nhân dân các cấp ban hành kế hoạch kiểm tra, quyết định kiểm tra đối với lĩnh vực đất đai trên phạm vi địa bàn quản lý;

b) Bộ Tài nguyên và Môi trường và cơ quan có chức năng quản lý chuyên ngành về đất đai trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường; cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện; cán bộ, công chức, viên chức thực hiện chức năng quản lý đất đai chịu trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra chuyên ngành đất đai;

c) Trưởng đoàn kiểm tra, Tổ trưởng tổ kiểm tra, người được giao nhiệm vụ kiểm tra công bố quyết định kiểm tra hoặc văn bản cử người kiểm tra; tổ chức thực hiện việc kiểm tra theo đúng nội dung của quyết định kiểm tra; phân công công việc cụ thể cho thành viên Đoàn kiểm tra, Tổ kiểm tra; chịu trách nhiệm trước người đã ban hành quyết định kiểm tra, văn bản cử người kiểm tra và trước pháp luật về hoạt động kiểm tra; thực hiện đúng thẩm quyền của trưởng Đoàn kiểm tra, Tổ trưởng tổ kiểm tra, công chức, viên chức đang thi hành công vụ theo quy định của pháp luật.

Thành viên Đoàn kiểm tra, Tổ kiểm tra có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ kiểm tra theo sự phân công, điều hành của Trưởng đoàn kiểm tra, Tổ trưởng tổ kiểm tra theo đúng nội dung của quyết định kiểm tra; đề xuất với Trưởng đoàn kiểm tra, Tổ trưởng tổ kiểm tra thực hiện các biện pháp cần thiết để bảo đảm hoạt động kiểm tra có hiệu quả, đúng pháp luật.

Như vậy, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng với Thủ trưởng các cơ quan quản lý đất đai thuộc Bộ có thẩm quyền ban hành kế hoạch và quyết định kiểm tra đối với lĩnh vực đất đai trên toàn quốc. Tương tự, Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan quản lý đất đai trực thuộc Ủy ban cũng ban hành kế hoạch và quyết định kiểm tra trên địa bàn quản lý.

Cán bộ, công chức và viên chức thực hiện quản lý đất đai có trách nhiệm thực hiện kiểm tra theo các quyết định đã ban hành. Trưởng đoàn và Tổ trưởng tổ kiểm tra phải công bố quyết định kiểm tra, phân công nhiệm vụ cụ thể cho các thành viên, và đảm bảo kiểm tra được thực hiện đúng quy định. Các thành viên trong đoàn cũng có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ theo sự điều hành của trưởng đoàn và đề xuất biện pháp cần thiết để nâng cao hiệu quả kiểm tra.