Nhà tiền chế được hiểu như thế nào? Xây dựng nhà tiền chế có cần đất thổ cư không?

Nội dung chính

Nhà tiền chế được hiểu như thế nào?

Nhà tiền chế là loại công trình xây dựng được cấu thành từ các cấu kiện thép được sản xuất đồng bộ tại nhà máy theo bản vẽ kỹ thuật, sau đó vận chuyển đến công trường để lắp ráp hoàn chỉnh. Quy trình xây dựng bao gồm ba giai đoạn chính: thiết kế, gia công kết cấu thép tại nhà máy và lắp dựng tại công trường.

Xây dựng nhà tiền chế có cần đất thổ cư không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Đất Đai 2024, căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì có 03 loại đất như sau: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chư sử dụng.

Hiện nay, chưa có quy định nào giải thích về cụm từ "đất thổ cư". Tuy nhiên, dựa vào những quy định trong Luật Đất Đai 2024, đất thổ cư có thể hiểu là loại đất được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, công trình dân dụng hoặc các hoạt động sinh sống.

Đây là đất có mục đích sử  dụng lâu dài, thường được phân bổ trong các khu dân cư và có thể chuyển nhượng, mua bán, cho thuê giống như các loại đất khác. Đất thổ cư khác với đất nông nghiệp hay đất trồng cây lâu năm, vì nó không bị hạn chế về việc xây dựng và sử dụng để làm nhà ở. Đất thổ cư gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).

Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 5 và khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, tuân thủ quy định về độ sâu, chiều cao và bảo vệ công trình công cộng. Điều này đồng nghĩa, nếu muốn xây dựng nhà tiền chế thì phải thực hiện trên đất ở (đất thổ cư), không được tự ý xây trên đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, để xây dựng nhà tiền chế hợp pháp với mục đích để ở, người dân bắt buộc phải có đất ở (đất thổ cư). Nếu đang sử dụng đất nông nghiệp, đất vườn… thì cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trước khi tiến hành xây dựng.

Xây dựng nhà tiền chế có phải làm giấy phép xây dựng hay không?

Căn cứ theo theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định chung về cấp giấy phép xây dựng như sau:

Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Xây dựng 2014, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng được bổ sung bởi Điểm b khoản 1 Điều 79 Luật Điện lực 2024 bao gồm:

(1) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

(2) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

(3) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

(4) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

(5) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014;

(6) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(7) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

(8) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

(9) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

Công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án

(10) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

(11) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản 1 Điều 79 Luật Điện lực 2024 có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

Như vậy, việc xây dựng nhà tiền chế để ở thuộc đối tượng phải xin cấp giấy phép xây dựng, trừ khi rơi vào một trong các trường hợp được miễn theo quy định (ví dụ: công trình cấp IV ở nông thôn không nằm trong khu quy hoạch, công trình tạm, công trình thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt...).

Do đó, để đảm bảo tính hợp pháp và tránh bị xử phạt, người dân khi xây dựng nhà tiền chế cần xác định rõ trường hợp cụ thể của mình và thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nếu pháp luật yêu cầu.