Nhà nước quy định thế nào về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và dự án đầu tư xây dựng nhà ở?

Nội dung chính

Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê không?

Căn cứ theo Điều 182 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc thế chấp nhà ở đang cho thuê như sau:

- Chủ nhà có quyền thế chấp tài sản đang cho thuê, nhưng phải thông báo trước bằng văn bản cho người thuê. Đồng thời, cũng cần thông báo cho bên nhận thế chấp rằng nhà ở đang được cho thuê. Người thuê vẫn có quyền tiếp tục ở cho đến khi hợp đồng hết hiệu lực, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Nếu nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, người thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến khi hợp đồng hết hạn, trừ khi họ vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, cụ thể bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà khi:

+ Cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng hoặc điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Bên thuê không trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do;

+ Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích;

+ Bên thuê tự ý sửa chữa hoặc thay đổi nhà;

+ Bên thuê cho mượn hoặc cho thuê lại mà không có sự đồng ý;

+ Bên thuê gây mất trật tự, vệ sinh và không khắc phục sau ba lần nhắc nhở;

+ Nếu bên cho thuê cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý, họ có quyền điều chỉnh giá thuê nếu thời gian còn lại từ một phần ba hợp đồng trở xuống. Giá mới sẽ được thỏa thuận; nếu không đạt được thỏa thuận, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định pháp luật.

Nhà nước quy định thế nào về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và dự án đầu tư xây dựng nhà ở? (Hình từ Internet)

Nhà nước quy định thế nào về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ theo Điều 183 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật này.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó.

Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có quyền thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, bao gồm cả quyền sử dụng đất, tại tổ chức tín dụng ở Việt Nam để vay vốn phục vụ cho dự án. Nếu đã thế chấp mà muốn huy động vốn, bán, hoặc cho thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký hợp đồng, trừ một số trường hợp theo quy định của Luật.

Tổ chức hoặc cá nhân xây dựng hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai trên đất hợp pháp cũng có thể thế chấp tài sản này tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Chủ đầu tư phải cung cấp văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán cho khách hàng và văn bản giải chấp khi huy động vốn góp.

Nhà ở hình thành trong tương lai chưa xây dựng xong phần móng thì có được mang đi thế chấp không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 184 Luật Nhà ở 2023 về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp;

c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

2. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.

Theo đó, để thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, và Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất. Nếu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở phải hoàn thành phần móng và không nằm trong phần đã thế chấp, trừ khi đã giải chấp. Tổ chức hoặc cá nhân thế chấp nhà ở cũng phải chứng minh quyền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng nếu cần.

Như vậy, nếu muốn thế chấp thì nhà ở hình thành trong tương lai phải xây dựng xong phần móng và nhà ở không nằm trong phần đã thế chấp cũng như đáp ứng một số điều kiện khác đã nêu trên. Nếu việc thế chấp không đúng quy định, sẽ bị coi là vô hiệu.