Nếu trong hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có nội dung không thực hiện được thì hợp đồng có bị vô hiệu không?
Nội dung chính
Nếu có nội dung không thực hiện được thì hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có bị vô hiệu không?
Căn cứ theo quy định về Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Theo đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư sẽ bị vô hiệu nếu ngay từ đầu, đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được. Nếu một bên biết trước về điều này nhưng cố tình không thông báo cho bên kia, họ sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
Quy định trên cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Nếu trong hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có nội dung không thực hiện được thì hợp đồng có bị vô hiệu không? (Hình từ Internet)
Làm sao để lấy lại tiền đặt cọc mua nhà chung cư?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:
Đặt cọc
…
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó, bên đặt cọc (bên mua) sẽ nhận lại tiền đặt cọc khi bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Ngoài tiền đặt cọc thì bên đặt cọc (bên mua) còn được nhận thêm một khoản tiền tương đương giá tị tài sản đặt cọc từ bên nhận đặt cọc (bên bán), trừ khi có thỏa thuận khác.
Các bên có các quyền và nghĩa vụ gì khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư?
Căn cứ theo quy định tại Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về các quyền và nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư:
(1) Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc:
- Có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược ngừng việc sử dụng, khai thác hoặc giao kết các giao dịch liên quan đến tài sản đặt cọc hoặc tài sản ký cược, đồng thời phải thực hiện các biện pháp bảo quản, giữ gìn để đảm bảo tài sản không bị hao hụt hoặc giảm giá trị;
- Có quyền thỏa thuận với bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược về việc thay thế hoặc trao đổi tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, hoặc đưa tài sản đó tham gia vào giao dịch dân sự khác, nhưng phải có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược;
- Có nghĩa vụ thanh toán các chi phí hợp lý cho bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược để bảo vệ và giữ gìn tài sản, sao cho tài sản không bị mất mát, hư hỏng hoặc giảm giá trị;
Các chi phí hợp lý này bao gồm các khoản chi phí thực tế, hợp pháp cần thiết tại thời điểm chi trả, và trong điều kiện bình thường, bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược phải chịu trách nhiệm chi trả để bảo vệ tài sản khỏi hư hỏng hoặc mất mát.
- Phải thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc hoàn thành các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược có thể sở hữu tài sản đã đặt cọc hoặc ký cược theo quy định;
-Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các luật liên quan.
(2) Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc:
- Có quyền yêu cầu bên đặt cọc hoặc bên ký cược chấm dứt việc thay đổi, trao đổi tài sản hoặc thực hiện giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý từ bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược;
- Có quyền sở hữu tài sản đặt cọc nếu bên đặt cọc không thực hiện đúng cam kết hoặc vi phạm hợp đồng; có quyền sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không thể trả lại cho bên nhận ký cược;
- Phải thực hiện nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc hoặc tài sản ký cược;
- Không được phép sử dụng hoặc thực hiện giao dịch với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược mà không có sự đồng ý của bên đặt cọc hoặc bên ký cược;
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định pháp lý khác.