Mua đất thế chấp tại ngân hàng như thế nào là hợp pháp?

Nội dung chính

Đất thế chấp tại ngân hàng có thực hiện mua bán được không?

Tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa về thế chấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên, căn cứ vào các quy định trên có thể hiểu thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (bên thế chấp) sử dụng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ khác, nhưng không chuyển giao quyền sử dụng đất đó cho bên nhận thế chấp.

Đất thế chấp là thuật ngữ thông thường mà người dân hay sử dụng để chỉ quyền sử dụng đất đang được thế chấp.

Khi đất đang thế chấp tại ngân hàng, quyền sử dụng đất thuộc về bên thế chấp, nhưng tài sản này đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được tự ý bán, trao đổi, thay thế hoặc tặng cho tài sản thế chấp. Đây là nguyên tắc chung để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp (ngân hàng).

Tuy nhiên, pháp luật không cấm hoàn toàn việc mua bán đất thế chấp. Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền bán, chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Điều này có nghĩa là giao dịch mua bán đất thế chấp chỉ được thực hiện khi có sự đồng thuận của ngân hàng.

Như vậy, đất thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể thực hiện mua bán, nhưng giao dịch này phải được sự đồng ý của ngân hàng đang nhận tài sản thế chấp.

Mua đất thế chấp tại ngân hàng như thế nào là hợp pháp? (Hình từ Internet)

Mua đất thế chấp tại ngân hàng như thế nào là hợp pháp?

Để mua đất thế chấp tại ngân hàng một cách hợp pháp và tránh phát sinh tranh chấp, các bên có thể thực hiện việc mua bán theo quy trình thủ tục sau:

Bước 1: Ký cam kết ba bên

Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được quyền mua bán đất thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Do đó, điều đầu tiên cần thực hiện để giao dịch mua bán không bị vô hiệu là ký cam kết 3 bên. Nội dung cụ thể của cam kết này là về việc thanh toán tiền mua bán đất giữa bên bán và bên mua, đồng thời giải quyết khoản vay mà bên bán đã thế chấp tại ngân hàng. Thỏa thuận này cần có chữ ký đầy đủ của cả ba bên (ngân hàng-người bán-người mua) và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định để đảm bảo tính pháp lý.

Theo thỏa thuận, người mua sẽ chuyển tiền mua đất cho ngân hàng. Sau khi nhận đủ số tiền, ngân hàng sẽ sử dụng khoản tiền này để thanh toán toàn bộ dư nợ gốc và lãi của khoản vay; đồng thời ngân hàng sẽ tiến hành giải chấp quyền sử dụng đất và bàn giao Sổ đỏ cùng số tiền còn dư (nếu có) cho bên bán.

Bước 2: Lập và công chứng hợp đồng mua bán đất

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, khi đã giải chấp xong thì người mua và người bán sẽ tới Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng để ký kết và thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất. Cụ thể, căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 như sau:

(1) Trường hợp công chứng hợp đồng mua bán đất đã được soạn thảo sẵn

- Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

+ Dự thảo hợp đồng;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

- Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

- Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ trong hồ sơ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.

(2) Trường hợp công chứng hợp đồng mua bán đất do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng

+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

- Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng

- Người yêu cầu công chứng nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch;

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng;

Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch;

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 41 Luật Công chứng 2014 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch

Bước 4: Các bên tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ)

- Nộp thuế thu nhập cá nhân (theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân)

- Lệ phí trước bạ (theo quy định tại Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đất được xác định thuộc một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ)

* Lưu ý:

- Nếu rơi vào các trường hợp nêu tại điểm a, b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Nếu rơi vào các trường hợp nêu tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì được miễn lệ phí trước bạ nhà đất.

Bước 5: Đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ)

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động bắt buộc phải được thực hiện đối với trường hợp mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

(1) Hồ sơ đăng ký biến động gồm:

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm những thành phần chính như sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có).

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB.

(2) Nơi nộp hồ sơ:

Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận và trả kết quả đăng ký biến động đất đai gồm:

- Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh;

- Văn phòng đăng ký đất đai;

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

(3) Thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động:

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động là 10 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đầy đủ hồ sơ theo quy định.

Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ; không tính thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày làm việc. (Theo khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

Khi mua bán đất thế chấp, bên bán hay bên mua là người nộp phí công chứng?

Tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 có quy định về phí công chứng như sau:

Phí công chứng

1. Phí công chứng bao gồm phí công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, phí lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng.

Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

…

Theo đó, pháp luật chỉ quy định rằng người yêu cầu công chứng phải chịu trách nhiệm nộp phí, nhưng "người yêu cầu" ở đây không được chỉ định rõ rằng người đó là bên mua hay bên bán. Thông thường, trong thực tiễn, phí công chứng được quyết định thông qua thỏa thuận của bên bán và bên mua. Để tránh các tranh chấp phát sinh, các bên thường ghi rõ trong hợp đồng mua bán về việc ai là người chịu phí công chứng.

Như vậy, phí công chứng trong giao dịch mua bán đất thế chấp không bắt buộc do bên mua hay bên bán chịu, mà dựa trên sự thỏa thuận giữa hai bên. Cả bên mua và bên bán nên thống nhất vấn đề này từ trước và thể hiện rõ trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của mỗi bên.