Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không? Giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng giấy viết tay bằng cách nào?

Nội dung chính

Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không?

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Đồng thời tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

….

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một việc làm bắt buộc theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Hợp đồng không được công chứng sẽ bị coi là vi phạm quy định về hình thức và do đó, không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, trừ trường hợp giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện căn cứ tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, mua bán đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu vì không bảo đảm về mặt hình thức. Tuy nhiên, nếu đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì người dân có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng giấy viết tay bằng cách nào?

Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay được giải quyết dựa trên căn cứ:

- Quy định pháp luật.

- Thỏa thuận, ý chí của các bên khi thực hiện mua bán đất.

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Nếu các bên mua bán đất bằng giấy viết tay chưa công chứng, chứng thực và các bên chưa thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thì Tòa án sẽ tuyên giao dịch vô hiệu và hủy hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực đầy đủ nhưng các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ của mình thì Tòa án có thể xem xét và quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Điều này đã được minh chứng rõ ràng qua Án lệ 55/2022/AL. Trong án lệ này, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết trước năm 2017 và chưa được công chứng, nhưng do bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ theo hợp đồng nên Tòa án đã quyết định công nhận hợp đồng này có hiệu lực.

Bên cạnh đó, cũng cần xem xét ý chí của các bên khi thực hiện điều khoản mua bán đất bằng giấy viết ta để xem xét các nội dung có phù hợp với quy định pháp luật hay không.

Các bên có thể lựa chọn một trong những phương thức sau để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay:

- Cách giải quyết thứ nhất: Đối với các tranh chấp phát sinh từ giao dịch mua bán đất được thực hiện bằng giấy tờ viết tay, các bên có thể lựa chọn phương thức hòa giải là phương thức giải quyết ban đầu. Cụ thể, các bên có quyền tự hòa giải hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải.Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024.

+) Cách giải quyết thứ hai: Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết bằng tố tụng dân sự. Khi các biện pháp hòa giải không mang lại kết quả, cá nhân, tổ chức có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Quá trình tố tụng sẽ tuân theo các giai đoạn như thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử, xét xử sơ thẩm và các cấp phúc thẩm (nếu có), quá trình giải quyết tranh chấp tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định khác có liên quan.

Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không?

Có đòi lại được đất khi mua bán đất bằng giấy viết tay?

tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo đó, căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan muốn “đòi lại” thì vẫn thực hiện được nếu có căn cứ yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc bên nhận chuyển nhượng trả lại quyền sử dụng đất.

Vậy, có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, trong trường hợp này thì có thể đòi lại được đất khi mua bán bằng giấy viết tay.

Hoặc các bên có thể thỏa thuận về việc hoàn trả lại tiền, quyền sử dụng đất cho nhau.