Hợp đồng về quyền sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký hay không?

Hợp đồng về quyền sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký hay không? Người sử dụng đất bao gồm những ai?

Nội dung chính

    Hợp đồng về quyền sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký hay không?

    Căn cứ Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

    Hợp đồng về quyền sử dụng đất
    Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

    Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

    Giải thích từ ngữ
    ...

    15. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này.

    ...

    Theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

    Đăng ký (hay còn gọi là đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất) là việc kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật Đất đai 2024.

    Căn cứ Điều 131 Luật Đất đai 2024:

    Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
    1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
    2. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
    3. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
    4. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

    Theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024:

    Đăng ký biến động
    1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

    a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

    ...

    Như vậy, trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất (thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất) thì bắt buộc phải thực hiện đăng ký đất đai, cụ thể là phải đăng ký biến động đất đai.

    Hợp đồng về quyền sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký hay không?Hợp đồng về quyền sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký hay không?
    (Hình từ internet)

    Người sử dụng đất bao gồm những ai?

    Căn cứ tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

    (1) Tổ chức trong nước gồm:

    - Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;

    - Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);

    (2) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

    (3) Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);

    (4) Cộng đồng dân cư;

    (5) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

    (6) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

    (7) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

    Quyền chung của người sử dụng đất được quy định như thế nào?

    Căn cứ vào Điều 26 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

    - Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

    - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.

    - Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.

    - Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.

    - Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

    - Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

    - Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024

    - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

    25