Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư có bắt buộc công chứng không?

Nội dung chính

• Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư có bắt buộc công chứng không?
• Có được bán chung cư đang trả góp hay không?
• Ủy quyền bán chung cư có phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư có bắt buộc công chứng không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo đó, pháp luật không đặt ra yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải thực công chứng, chứng thực, việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư không bắt buộc phải công chứng.

Trên đây là nội dung về Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư có bắt buộc công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư có bắt buộc công chứng không? (Hình từ Internet)

Có được bán chung cư đang trả góp hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Nhà ở 2023:

Điều 167. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì các bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.

Theo đó, nếu bên mua chung cư đang trả góp muốn được bán cho người khác thì bắt buộc phải thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho bên bán trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Như vậy, nếu mua chung cư theo hình thức trả theo tiến độ với chủ đầu tư hoặc trả góp cho người bán, người mua chỉ được phép bán lại cho người khác khi đã thanh toán toàn bộ số tiền mua chung cư, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Ủy quyền bán chung cư có phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền có thể bao gồm thù lao hoặc không, tùy vào thỏa thuận giữa các bên. Ủy quyền mua bán chung cư là hành động một bên nhờ người thứ ba thực hiện giao dịch mua bán căn hộ thay cho mình khi không có khả năng tự thực hiện.

Theo quy định này, hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư không gây ra sự chuyển nhượng tài sản, tức là căn hộ chung cư, từ người bán sang người được ủy quyền. Về bản chất, giao dịch mua bán vẫn diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán.

Người được ủy quyền chỉ đóng vai trò là người "thực hiện việc mua bán nhân danh bên mua hoặc bên bán", tức là họ chỉ thay mặt bên mua hoặc bên bán để thực hiện giao dịch, chứ không xác lập quyền sở hữu căn hộ chung cư cho chính mình.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có phát sinh thu nhập từ hoạt động mua bán căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, việc ủy quyền không tạo ra thu nhập, do đó nếu các bên thực hiện ủy quyền mua bán chung cư thì sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.