Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025?

Nội dung chính

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất 2025?

Căn cứ khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Hiện nay chỉ có 02 cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án và UBND cấp có thẩm quyền (theo Điều 236 Luật Đất đai 2024). Cụ thể:

(i) Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự giải quyết các tranh chấp đất đai mà:

+ Các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

+ Các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;

(ii) UBND cấp có thẩm quyền chỉ giải quyết các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025?

Theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì để khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án thì người khởi kiện phải đáp ứng đủ 04 điều kiện sau đây:

(i) Có quyền khởi kiện

Căn cứ Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi xảy ra tranh chấp đất đai thì các bên hoặc một trong các bên có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

(ii) Thuộc thẩm quyền của Tòa án 

Căn cứ khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì tranh chấp đất đai áp dụng quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.

(iii) Tranh chấp chưa được giải quyết

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án chỉ thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai nếu tranh chấp đó chưa được giải quyết, cụ thể:

• Tranh chấp đất đai chưa được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án;
• Tranh chấp đất đai chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trừ trường hợp yêu cầu đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu và theo quy định của pháp luật được quyền khởi kiện lại.

(iv) Phải được hòa giải tại UBND cấp xã

Tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Tòa án và UBND cấp có thẩm quyền) thì các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. (Đây là điểm mới so với Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực)). 

Ngoài ra, căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp đất đai trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp nếu muốn khởi kiện tại Tòa án.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì không cần hòa giải tại UBND cấp xã à có thể nộp đơn khởi kiện luôn tại Tòa án.

Tuy nhiên, tại khoản 5 Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện thì không thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất? (Hình ảnh từ Internet)

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025?

* Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

* Thành phần hồ sơ:

Căn cứ khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:

(1) Đơn khởi kiện theo mẫu.

(2) Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND cấp xã nơi có đất có chữ ký của các bên tranh chấp.

(3) Một số loại giấy tờ của người khởi kiện như: Sổ hộ khẩu, Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

(4) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Theo quy định pháp luật tố tụng dân sự ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó, nếu không Tòa án sẽ từ chối yêu cầu khởi kiện.

Khi nộp tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không nhất phải nộp toàn bộ những gì người khởi kiện có, thay vào đó chỉ cần nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện (đủ để Tòa án thụ lý, không nên nộp hết để bảo đảm khả năng thắng kiện trong quá trình tranh tụng tại Tòa).

VKSND tối cao giải đáp vướng mắc về điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

Tại Công văn 3854/VKSTC-V9 năm 2024 thì đối với tranh chấp quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện khởi kiện đã qua hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo Điều 202 Luật Đất đai 2013 (đã bị thay thế bởi Điều 235 Luật Đất đai 2024), tuy nhiên trong thực tế có trường hợp hòa giải không có đủ thành phần theo quy định của pháp luật.

Hiện có 02 quan điểm về vấn đề này như sau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng việc hòa giải thiếu thành phần hòa giải là không đủ điều kiện khởi kiện nên trả lại đơn khởi kiện cho đương sự.

Quan điểm thứ hai cho rằng Điều 202 Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC chỉ quy định điều kiện khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất là đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp, việc trả lại đơn khởi kiện với lý do việc hòa giải thiếu thành phần là không đúng (VKSND tỉnh Lâm Đồng).

Cụ thể:

- Chưa có quy định rõ ràng về tính hợp lệ của cuộc họp hòa giải khi thiếu thành phần của Hội đồng hòa giải: Theo Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, hiện nay, pháp luật không quy định rõ ràng rằng cuộc họp hòa giải sẽ không hợp lệ nếu Hội đồng hòa giải không đủ thành phần. 

- Thành phần Hội đồng hòa giải không cố định: Tại Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai khá linh hoạt và không cố định. Ngoài các thành viên cơ bản, có thể mời thêm đại diện của các tổ chức xã hội như Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, điều này cũng có thể dẫn đến việc một số thành viên không phải là yếu tố bắt buộc, tạo ra sự không nhất quán trong việc tổ chức và tiến hành hòa giải.

- Vai trò quan trọng của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Trong các vụ tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại UBND cấp xã đóng vai trò quan trọng. Cơ quan này nắm bắt thông tin về nguồn gốc đất đai, quá trình sử dụng, các nghĩa vụ tài chính liên quan và các thông tin quan trọng khác. Những thông tin này sẽ là cơ sở để Tòa án giải quyết tranh chấp một cách chính xác và công bằng.

- Mục tiêu của hòa giải và quan điểm về thủ tục hòa giải: Mục đích của việc hòa giải là làm rõ quan điểm, nguyện vọng của các bên, từ đó giúp họ thỏa thuận và giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, nếu việc hòa giải không thành công và các bên quyết định khởi kiện, không nên đặt quá nhiều trọng tâm vào những yếu tố hình thức của quá trình hòa giải mà làm chậm trễ quá trình giải quyết tranh chấp. Điều này phản ánh quan điểm rằng sự tiến triển nhanh chóng của việc giải quyết tranh chấp là quan trọng hơn việc tuân thủ chặt chẽ các thủ tục hòa giải, nếu các bên đã không thể hòa giải thành công.

=> Kết luận: Quan điểm cho rằng khi hòa giải không thành công, không nên làm chậm trễ việc giải quyết tranh chấp, là hợp lý. Điều này giúp giảm thiểu tình trạng lãng phí thời gian và tài nguyên, đồng thời tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả.