Đề xuất mới về định giá đất khi sửa Luật Đất đai 2024

Nội dung chính

Đề xuất mới về định giá đất khi sửa Luật Đất đai 2024

Hiện nay, các quy định về định giá đất như nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, tại khoản 40 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 mà Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến có nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 158 Luật Đất đai 2024.

>>> Xem chi tiết Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 Tại đây

Trong đó, có những đề xuất mới về định giá đất khi sửa Luật Đất đai 2024 gồm:

Lưu ý: Các nội dung bôi vàng là nội dung được sửa đổi, bổ sung

(1) Về nguyên tắc định giá đất: đề xuất sửa còn 4 nguyên tắc thay vì 5 như quy định hiện hành

- Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất;

- Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất;

- Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

(2) Về thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất

Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

- Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

- Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát;

- Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Lưu ý: 3 thông tin giá đất đầu vào đầu tiên là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước.

(3) Bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.

Tóm lại, đề xuất mới về định giá đất khi sửa Luật Đất đai 2024 tập trung vào việc sửa đổi, bổ sung theo hướng sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.

Trên đây là nội dung Đề xuất mới về định giá đất khi sửa Luật Đất đai 2024

Đề xuất mới về định giá đất khi sửa Luật Đất đai 2024 (Hình từ Internet)

Cách xác định giá đất của thửa đất cần định giá được quy định như thế nào?

Theo khoản 8 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 4. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh
[...]
8. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy định tại khoản 7 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%.
9. Việc xác định giá đất bằng phương pháp so sánh được minh họa chi tiết tại ví dụ số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.

Như vậy, Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy định tại khoản 7 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%. 

Cơ quan nào quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất?

Căn cứ tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 8. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

[...]

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:

a) Năng suất cây trồng, vật nuôi;

b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;

c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;

d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

3. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Như vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.