Chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi nào? Mức bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà là bao nhiêu?

Nội dung chính

Chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi nào?

Theo quy định của pháp luật, bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà không được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu lại nhà ở đang cho thuê, tuy nhiên, nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 170 Luật Nhà ở 2023 thì có thể thực hiện được, cụ thể:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

Căn cứ vào những trường hợp trên, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đối với bên thuê. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi nào? (Hình ảnh từ internet)

Mức bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà là bao nhiêu?

Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng như sau:

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Đồng thời theo quy định tai Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

Theo đó, thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

Còn thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Trong trường hợp hành vi này gây ra thiệt hại cho bên thuê theo khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc phải bồi thường theo thỏa thuận giữa các bên về phạt hợp đồng được quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê nhà ở có hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật. Trường hợp bên cho thuê tự ý chấm hợp đồng mà gây ra thiệt hại cho bên thuê hoặc theo thỏa thuận giữa các bên về việc phạt do vi phạm hợp đồng thì bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê theo quy định.  Pháp luật không quy định mức bồi thường thiệt hại cụ thể ra sao, việc bồi thường thiệt hại hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên và mức độ thiệt hại khi việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà diễn ra.

Hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là gì?

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 thì:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là kết thúc việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, các quyền và nghĩa vụ được hai bên trong thỏa thuận sẽ mặc nhiên chấm dứt. Và thời điểm hợp đồng không còn hiệu lực nữa sẽ là thời điểm bên chấm dứt thông báo cho bên kia về việc không thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, các vẫn phải thực hiện các khoản về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.