Các tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ hồng là gì?

Nội dung chính

Các tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ hồng là gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định về các tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ hồng như sau:

- Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (tức là không được cấp sổ hồng) quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 hoặc không đủ điều kiện cấp sổ hồng;

- Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

- Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện;

- Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 148 và Điều 149 Luật Đất đai 2024 có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

- Tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ hồng nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 148 và Điều 149 Luật Đất đai 2024.

Các tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ hồng là gì? (Hình từ Internet)

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà trên đất ra sao?

Căn cứ Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà trên đất như sau:

Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà trên đất sẽ có 2 trường hợp xảy ra như sau:

(1) Nếu người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu nhà trên đất (hoặc tài sản gắn liền với đất):

- Khi thế chấp chỉ quyền sử dụng đất thì nhà trên đất vẫn bị xử lý cùng với đất, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

(2) Nếu người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu của nhà trên đất:

- Khi đất bị xử lý, chủ tài sản gắn liền với đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền của mình. Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của người thế chấp với chủ tài sản sẽ được chuyển cho người nhận chuyển nhượng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Ví dụ: Anh A đứng tên sổ đỏ một mảnh đất và cũng là người xây nhà trên đất đó. Anh A đem sổ đỏ (quyền sử dụng đất) đi vay thế chấp ngân hàng, nhưng không nhắc gì đến ngôi nhà trong hợp đồng thế chấp. Nếu anh A không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý cả mảnh đất và ngôi nhà, dù hợp đồng thế chấp không ghi rõ là có thế chấp nhà.

Nếu xây nhà trên đất thuê mà chủ đất thế chấp không trả được nợ thì có bị mất nhà không?

Căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

[...]

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, xây nhà trên đất thuê mà miếng đất bị chủ đi thế chấp ngân hàng không trả được nợ thì ngân hàng có thể xử lý mảnh đất. Tuy nhiên, vì ngôi nhà là của bạn nên vẫn có quyền ở lại trên mảnh đất đó theo đúng quyền và nghĩa vụ với chủ cũ. Trường hợp người mua lại mảnh đất (sau khi ngân hàng xử lý tài sản) phải tiếp tục tôn trọng quyền của nhà đang xây trên đất đó, trừ khi có thỏa thuận khác.

Tóm lại, nếu xây nhà trên đất thuê mà miếng đất bị chủ đi thế chấp không trả được nợ thì không bị mất nhà, người chủ sau của mảnh đất phải tôn trọng quyền sở hữu nhà của bạn trừ khi có thỏa thuận khác.