Nhà trong khu đô thị Nam Trung Yên chưa hoàn công có được mua bán không?

Nội dung chính

Nhà trong khu đô thị Nam Trung Yên chưa hoàn công có được mua bán không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Trong thực tế, nhà chưa hoàn công thì chưa hoàn tất các thủ tục nghiệm thu công trình xây dựng, đồng nghĩa với việc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận cho phần nhà ở. Do đó, căn nhà này không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.

Tuy nhiên, nếu người bán chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đề cập đến phần nhà chưa hoàn công thì giao dịch vẫn có thể được thực hiện. Lúc này, người mua chỉ có quyền sử dụng đất, còn phần nhà chưa hoàn công không được pháp luật công nhận nên không được đảm bảo quyền sở hữu.

Như vậy, nhà trong khu đô thị Nam Trung Yên chưa hoàn công không được phép mua bán dưới hình thức giao dịch nhà ở, vì không đủ điều kiện về pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Nếu muốn thực hiện giao dịch, chỉ có thể chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất, và người mua sẽ không có quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà chưa hoàn công.

Nhà trong khu đô thị Nam Trung Yên chưa hoàn công có được mua bán không? (Hình từ Internet)

Người mua có được đứng tên làm thủ tục hoàn công nhà trong khu đô thị Nam Trung Yên chưa hoàn công?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, trước khi công trình được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công trình hoặc từng hạng mục công trình. Do đó, việc tổ chức nghiệm thu và thực hiện thủ tục hoàn công là trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư.

Pháp luật không cho phép cá nhân hay tổ chức khác thực hiện thay cho chủ đầu tư trong thủ tục này. Vì vậy, trong trường hợp người mua đã sở hữu lô đất kèm theo nhà xây sẵn nhưng căn nhà chưa được hoàn công, thì người mua không thể tự mình đứng tên để thực hiện thủ tục hoàn công cho căn nhà đó.

Căn cứ khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, công trình được phép nghiệm thu hoàn thành khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

- Công trình đã được thi công đầy đủ theo đúng hồ sơ thiết kế được phê duyệt;

- Việc nghiệm thu từng công việc, bộ phận, giai đoạn thi công đã được thực hiện đầy đủ theo quy định tại Điều 21 và Điều 22 Nghị định 06/2021/NĐ-CP;

- Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử đạt yêu cầu kỹ thuật theo thiết kế;

- Tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và các quy định pháp luật liên quan khác.

Người mua nhà chưa hoàn công sẽ không có thẩm quyền tự đứng tên làm thủ tục hoàn công. Việc hoàn công vẫn phải do chủ đầu tư ban đầu thực hiện, trừ khi có thỏa thuận hoặc giấy ủy quyền hợp pháp chuyển giao trách nhiệm này theo quy định pháp luật.

Như vậy, người mua nhà trong khu đô thị Nam Trung Yên chưa được hoàn công không có quyền tự đứng tên làm thủ tục hoàn công, trừ khi được chủ đầu tư ủy quyền hợp pháp. Do đó, nếu có nhu cầu hoàn công, người mua cần làm việc với chủ đầu tư để được hỗ trợ thực hiện thủ tục này theo đúng quy định pháp luật.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu Nhà trong khu đô thị Nam Trung Yên khi hoàn công đúng không?

Theo khoản 3, khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 có quy định cụ thể về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở như sau:

Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Theo đó, nếu mua bán nhà ở không thuộc trường hợp tại (*) thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(*) Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Dẫn chiếu đến khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định:

Điều 13. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc hoàn công không phải là yếu tố quyết định thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với nhà trong dự án như khu đô thị Nam Trung Yên. Người mua chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.