Người mua căn hộ chung cư Ngọc Phương Nam có được rút lại tiền đặt cọc không?

Nội dung chính

Người mua căn hộ chung cư Ngọc Phương Nam có được rút lại tiền đặt cọc không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc, cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu người mua căn hộ chung cư Ngọc Phương Nam là bên đặt cọc và muốn rút lại tiền đặt cọc, hậu quả pháp lý sẽ phụ thuộc vào việc ai là bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng:

(1) Trường hợp người mua là bên đặt cọc thực hiện việc rút cọc, từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc thường là chủ đầu tư hoặc bên bán, người mua sẽ bị mất cọc, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.

(2) Trường hợp bên bán là bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì bên bán phải hoàn trả số tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Việc rút cọc là quyền của bên mua, nhưng nếu không có lý do phù hợp và bị xem là đơn phương từ chối thực hiện hợp đồng, thì sẽ chịu hậu quả mất tiền đặt cọc theo quy định pháp luật.

Người mua căn hộ chung cư Ngọc Phương Nam có được rút lại tiền đặt cọc không? (Hình từ Internet)

Không công chứng hợp đồng đặt cọc căn hộ chung cư Ngọc Phương Nam mà chỉ ghi bằng giấy viết tay thì hợp đồng có hiệu lực không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự, cụ thể:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

[...]

Do đó, hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Ngọc Phương Nam viết tay và không công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về nội dung và chủ thể theo quy định.

Do đây chỉ là bước bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng mua bán chính thức nên không bắt buộc phải công chứng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán căn hộ sau đó bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực theo luật định.

Các bên tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc căn hộ chung cư Ngọc Phương Nam cần đáp ứng những điều kiện nào về mặt chủ thể?

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Do vậy, theo quy định, để hợp đồng đặt cọc căn hộ chung cư Ngọc Phương Nam có hiệu lực, các bên tham gia phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch, tham gia hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trường hợp pháp luật có quy định về hình thức thì giao dịch cũng phải tuân thủ hình thức đó để đảm bảo hiệu lực pháp lý.