Mua căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm bằng hợp đồng không công chứng thì bên mua có thể từ chối thanh toán?

Nội dung chính

Mua căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm bằng hợp đồng không công chứng thì bên mua có thể từ chối thanh toán?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm phải được công chứng hoặc chứng thực. Và hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực thì không có hiệu lực.

Vậy nên, nếu không công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm thì bên mua có thể từ chối thanh toán bởi lúc này hợp đồng không có hiệu lực theo quy định.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau: 

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo đó, nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm không công chứng nhưng đã được Tòa án công nhận hiệu lực theo quy định, thì lúc này hợp đồng không công chứng vẫn có hiệu lực ràng buộc đối với hai bên. Do đó, đối với trường hợp này bên mua không thể từ chối thanh toán, trừ phi thời điểm thanh toán chưa đến.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm không công chứng thì bên mua có quyền từ chối nghĩa vụ thanh toán không? (Hình từ Internet)

Điều kiện của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm ra sao?

Căn cứ theo Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

2. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

3. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm cần đáp ứng các điều kiện sau: 

- Bên bán phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

- Bên mua là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây: 

+ Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2024

- Bên mua là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập. 

Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

Địa chỉ căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm ở đâu sau sáp nhập tỉnh?