Mua bán căn hộ chung cư Star Tower có bắt buộc phải sử dụng hợp đồng mẫu không?

Nội dung chính

Mua bán căn hộ chung cư Star Tower có bắt buộc phải sử dụng hợp đồng mẫu không? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

Điều 12. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản phải được xác lập, ký kết tuân thủ đúng theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

2. Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này;

[…]

h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VIII ban hành kèm theo Nghị định này;

i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định này;

k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định này;

l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định này.

[...]

Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

[...]

Theo đó, hợp đồng kinh doanh mua bán bất động sản phải được xác lập theo mẫu mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Nghĩa là đối với giao dịch mua bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải được xác lập, ký kết theo hợp đồng mẫu.

Như vậy, nếu việc mua bán căn hộ chung cư Star Tower chỉ là mua bán căn hộ chung cư thông thường giữa cá nhân với cá nhân, không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản thì không cần phải xác lập theo hợp đồng mẫu.

Mua bán căn hộ chung cư Star Tower có bắt buộc phải sử dụng hợp đồng mẫu không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Star Tower có bắt buộc phải được lập thành 2 bản không?

Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Căn cứ theo Điều 162 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

[...]

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

[...]

Theo đó, hợp đồng về nhà ở bắt buộc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên không có quy định bắt buộc hợp đồng về nhà ở phải được lập thành 2 bản. Do đó, có thể hiểu số lượng hợp đồng là một quy định tùy chỉnh và theo thỏa thuận của các bên.

Việc lập hợp đồng thành 2 bản thường thấy trên thực tế, mỗi bên giữ một bản. Mục đích là để đảm bảo quyền lợi một cách rõ ràng cho các bên tham gia giao dịch.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Star Tower không bắt buộc phải lập thành 2 bản. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho các bên và để thuận lợi cho việc giải quyết các tranh chấp phát sinh thì các bên thường sẽ lập hợp đồng thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản.

Sửa đổi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Star Tower có bắt buộc phải công chứng lại không? 

Căn cứ theo Điều 53 Luật Công chứng 2024 có quy định về công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch như sau:

Điều 53. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch

1. Việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ văn bản là hành vi pháp lý đơn phương được thực hiện khi có yêu cầu của người đã ký kết văn bản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

[...]

Theo đó, việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ văn bản là hành vi pháp lý đơn phương được thực hiện khi có yêu cầu của người đã ký kết văn bản đó. 

Nghĩa là, khi sửa đổi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Star Tower phải có cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Và công chứng việc sửa đổi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Star Tower chỉ được thực hiện khi có yêu cầu của các bên trong hợp đồng.