Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Mua bán căn hộ chung cư Green Star không có Giấy chứng nhận thì có thể bị xử phạt vi phạm thế nào?
Nội dung chính
Bán căn hộ chung cư Green Star có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận không?
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định:
Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
b) Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
[...]
Theo đó, bán căn hộ chung cư Green Star có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận không thì tùy trường hợp cụ thể.
Trường hợp căn hộ chung cư Green Star thuộc dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh thì không cần có Giấy chứng nhận.
Mua bán căn hộ chung cư Green Star không có Giấy chứng nhận thì có thể bị xử phạt vi phạm thế nào? (Hình từ Internet)
Mua bán căn hộ chung cư Green Star không có Giấy chứng nhận thì có thể bị xử phạt vi phạm thế nào?
Trường hợp bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi mua bán căn hộ chung cư Green Star mà không có thì theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có thể bị xử phạt như sau:
Điều 58. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản
[…]
3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;
b) Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;
c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật;
đ) Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định;
e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;
[...]
Theo đó, đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định thì sẽ bị phạt từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về hình thức xử phạt và mức phạt đối với cá nhân và tổ chức như sau:
Điều 4. Hình thức xử phạt, mức phạt tiền tối đa, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt
[...]
2. Hình thức xử phạt bổ sung:
[...]
c) Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định này là mức phạt đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
[...]
Như vậy, nếu các bên mua bán căn hộ chung cư Green Star không có Giấy chứng nhận là tổ chức thì mức phạt tiền sẽ từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng. Nếu là cá nhân thì mức phạt tiền sẽ bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức, tức là sẽ bị phạt từ 200.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Green Star có bị vô hiệu nếu không có Giấy chứng nhận không?
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Green Star có thể bị vô hiệu nếu không có Giấy chứng nhận.
Như đã phân tích, vẫn sẽ có trường hợp mua bán căn hộ chung cư Green Star mà không cần có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu bắt buộc phải có mà không có thì hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm điều cấm của luật. Bởi vi phạm điều kiện về nhà ở tham gia giao dịch mua bán trong kinh doanh bất động sản.
Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản có hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
