Mất xe trong chung cư của căn hộ Zenity, ban quản lý có phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại không?

Nội dung chính

Mất xe trong chung cư của căn hộ Zenity, ban quản lý có phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 151. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

[...]

2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư.

[...]

Theo đó, cá nhân, tổ chức thực hiện trông giữ xe và thu phí trông giữ xe không phải Ban quản lý mà thường sẽ do Ban quản lý thuê một đơn vị độc lập bên ngoài.

Đồng thời, tại khoản 1 Điều 557 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 557. Nghĩa vụ của bên giữ tài sản

1. Bảo quản tài sản theo đúng thỏa thuận, trả lại tài sản cho bên gửi theo đúng tình trạng như khi nhận giữ.

[...]

Như vậy, trong trường hợp mất xe tại chung cư Zenity, đơn vị trông giữ và thu phí trông giữ xe (được ban quản lý thuê) sẽ là bên chịu trách nhiệm bồi thường, không phải ban quản lý nhà chung cư.

Mất xe trong chung cư của căn hộ Zenity, ban quản lý có phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại không? (Hình từ Internet)

Người ngoài có được gửi xe tại chỗ để xe của chung cư của căn hộ Zenity hay không?

Căn cứ theo Điều 144 Luật Nhà ở 2023 quy định về chỗ để xe nhà chung cư như sau: 

Điều 144. Chỗ để xe của nhà chung cư

1. Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư theo quy hoạch hoặc thiết kế được phê duyệt; trong thiết kế được phê duyệt phải xác định rõ khu vực để xe ô tô và khu vực để xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật.

[...]

4. Việc quản lý vận hành chỗ để xe được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Dẫn chiếu đến khoản 4 Điều 13 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về Quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Điều 13. Quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

[...]

4. Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chỗ để xe công cộng phục vụ cho khu chức năng kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu chức năng kinh doanh dịch vụ có thể mua và trực tiếp hoặc thuê đơn vị quản lý chỗ để xe này;

b) Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành đang quản lý vận hành tòa nhà đó thực hiện quản lý chỗ để xe; nếu chủ sở hữu khu chức năng kinh doanh dịch vụ thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe;

c) Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe này.

[...]

Theo đó, chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư theo quy hoạch hoặc thiết kế được phê duyệt

Việc quản lý các chỗ để xe công cộng trong nhà chung cư, tức là những chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ được thực hiện theo một số quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp chỗ để xe công cộng được bố trí phục vụ khu chức năng kinh doanh dịch vụ, thì chủ sở hữu khu chức năng đó có quyền mua và trực tiếp quản lý, hoặc thuê đơn vị chuyên quản lý chỗ để xe để vận hành khu vực này.

- Nếu chỗ để xe thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý, hoặc ủy quyền cho đơn vị đang quản lý, vận hành tòa nhà thực hiện việc này.

Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng kinh doanh dịch vụ thuê lại chỗ để xe từ chủ đầu tư, thì quyền và trách nhiệm quản lý sẽ thực hiện theo thỏa thuận được ghi rõ trong hợp đồng thuê.

- Đối với các chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt, thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý sẽ chịu trách nhiệm điều hành và tổ chức khai thác, quản lý khu vực để xe này.

Như vậy, người ngoài được để xe trong nhà chung cư của căn hộ Zenity khi thuộc trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 13 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD. 

Việc quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện ra sao? 

Căn cứ khoản 2, 3 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư banh hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về việc quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư nhiều chủ sở hữu như sau: 

[1] Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc sở hữu chung không phải xe ô tô do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị thì Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

[2] Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại điểm b khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 thì thực hiện theo quy định sau đây:

- Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;

Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiên mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;

- Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này;

- Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư (nếu còn chủ đầu tư);

- Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ.

Trường hợp chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư thì chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích này không tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ và phải được đơn vị kiểm toán độc lập kiểm toán, xác định.